수원지방법원 2025타경101460. 더웰대야미 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(방2·거실·주방·욕실1·다용도실)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 선순위 주택임차권과 그 뒤에 제출된 확약서입니다. 추무늬의 주민등록·점유개시는 2021.05.12, 확정일자는 2021.05.20이고, 주택임차권등기는 2023.06.22 접수됐습니다. 반면 말소기준은 2025.09.30 강제경매개시결정이므로 등기 순서만 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔액 반환청구를 하지 않고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 그래서 추무늬 임차권 자체의 미배당 보증금은 매수인이 떠안는 금액에서 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소

임차·점유 관계

* 추무늬 임차권은 주택도시보증공사가 2026.06.09 제출한 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약 밖의 성명불상 점유 리스크는 별도로 남습니다.

② 가격 구조 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원입니다. 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 241,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 원래 선순위 보증금 구조가 있어 낙찰가만 보지 않고 인수액까지 합친 실질 부담을 확인해야 하는 유형입니다.

확약이 없었다면 1회 유찰 시에는 낙찰가 192,800,000원에 룰상 인수 40,699,200원이 붙어 233,499,200원, 2회 유찰 시에는 154,240,000원에 78,719,360원이 붙어 232,959,360원으로, 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 230,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 본건은 추무늬 임차권에 대한 확약이 있어 그 룰상 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구액 259,095,167원 중 6,826,000원이 배당되고 미배당액은 252,269,167원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 추무늬 주택임차권은 2026.06.09 확약으로 매수인에 대한 잔액청구가 포기되어 실질 인수 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 5층 502호를 방2·거실·주방·욕실1·다용도실 구조의 오피스텔로 이용 중이라고 조사했습니다.
• 입지. 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역(4호선) 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대야미역(4호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2020.11.27입니다. 시스템에어컨·승강기·소화전·화재탐지·CCTV·주차시설 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 오피스텔·근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,686,000원/㎡, 남동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·비행안전제3구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로 이후 재지정 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔액청구 포기·주택임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 성명불상 점유자 확인. 소유자의 지인으로 조사된 점유자의 실제 성명, 점유 부분, 전입 여부, 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 상태로는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2021.05.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등기 처리와 관련 등록상태는 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 241,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 실거래 비교 없이 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
• 명도 대상 구분. 추무늬 임차권 문제와 현재 실제 점유자는 별개일 수 있습니다. 낙찰 후 인도·명도 부담은 현 점유관계 확인 결과에 따라 달라집니다.
• 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.08입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 점유 미상은 남았다”

이 사건은 처음 등기만 보면 긴장할 만합니다. 보증금 230,000,000원, 전입·점유개시 2021.05.12의 주택임차권이 말소기준 2025.09.30보다 앞서 있기 때문입니다. 유찰돼 낙찰가가 192,800,000원이나 154,240,000원으로 내려가면 원래 규칙상 인수액이 40,699,200원, 78,719,360원으로 늘어나는 구조입니다.

그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며 주택임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출됐습니다. 따라서 추무늬 임차권의 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됐습니다. 반대로 현황조사상 성명불상 점유자는 전입·보증금이 모두 미상이라 이 확약으로 함께 정리됐다고 볼 수 없습니다.

가격 역시 별도입니다. 현재 최저가 241,000,000원이 실거래 시세보다 낮다는 비교 근거가 확인되지 않으므로 ‘확약이 있다 = 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 결론은 주된 선순위 임차권은 해소, 미상 점유는 확인 필요, 가격 메리트는 미판정입니다.