수원지방법원 2025타경101466. 안양시 만안구 안양동 레이크빌 3층 303호, 주거용 다세대입니다. 현재 소유자는 손석현이며 2021.04.09 매매를 원인으로 거래가액 267,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 시점은 2024.11.15 원주세무서 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 그보다 뒤의 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 2023.05.04 전덕재의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일 2021.04.01, 확정일자 2021.04.13, 주민등록·점유개시 2021.04.20, 보증금 267,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 통상 이런 임차권은 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 354-4 레이크빌 3층 303호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 명학로 65-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 5층 건물 중 3층 |
| 비교 면적 / 규모 | 60.94㎡ · 레이크빌 10세대 · 2015.07.08 준공 |
| 소유자 | 손석현 · 2021.04.09 매매 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,410,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
2015년 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2021.04.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.05.04 전덕재 주택임차권과 2024.11.15 말소기준 압류의 선후관계입니다. 전덕재는 말소기준보다 먼저 주민등록·점유를 갖추고 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 전덕재의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전덕재 | 전유부분 전부 · 2021.04.20 확정일자 2021.04.13 | 267,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 확약 조건상 실질 인수 0원 |
| 이재호 | 미상 · 2025.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 인수 위험 없음 |
② 가격 판단 — 신건 314,000,000원, 시세 메리트는 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 314,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 등기상 이 호실의 2021.04.09 거래가액 267,000,000원은 확인되지만, 현재 동일 면적의 최근 거래 표본을 근거로 한 비교가 없어 314,000,000원이 현 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 권리 안정성이 좋아졌다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 전덕재 보증금 · 우선변제 | 267,000,000원 | 267,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,410,903원 | 41,804,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 314,000,000원 가정에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 298,410,903원 중 41,804,000원이 배당되고, 미배당액은 256,606,903원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명학초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 303호로, 외벽은 벽돌쌓기·돌붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있고 주거용으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 토지면적 403.6㎡, 공시지가 2,034,000원/㎡이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액청구 포기·임차권등기 말소 동의가 이 사건 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 전덕재 임차권. 등기상 보증금 267,000,000원, 전입 2021.04.20, 확정일자 2021.04.13의 선순위 권리라는 사실 자체는 반드시 인지하고 입찰해야 합니다.
- 이재호 점유. 2025.08.20 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상인 만큼 현황과 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금. 원주세무서·홍천세무서·안양시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2026.07.22 한국자산관리공사 공매공고 2026-10151-001과 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격. 신건 최저가 314,000,000원의 시세 메리트는 최신 동일 면적 거래를 별도로 대조한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기순위만 보면 매우 부담스럽습니다. 보증금 267,000,000원의 전덕재 주택임차권이 2024.11.15 말소기준 압류보다 앞서기 때문입니다. 특히 1회 유찰가 251,200,000원과 2회 유찰가 200,960,000원은 보증금보다 낮아 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 커지는 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미변제 잔액 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했고, 이를 조건으로 매각됩니다. 따라서 전덕재 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 후순위 전입자 이재호도 대항력이 없습니다.
결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 314,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 볼 만한 최신 비교 근거는 확인되지 않으므로, 권리 안전성만 보고 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 세금 압류 3건과 공매공고가 함께 존재하므로, 확약 원문·당해세·공매 진행 상태를 입찰 직전 대조하는 것이 이 물건의 최종 체크포인트입니다.
