수원지방법원 2025타경101469. 금정역 동측 인근의 ‘힐스테이트금정역’ 102동 28층 2804호, 전용 73.5713㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2022.03.25이고 단지는 843세대입니다. 소유자 이은숙 씨는 2018.06.28 매매를 원인으로 2022.08.31 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부 기재 거래가액은 585,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025.07.24 주식회사케이비저축은행의 가압류 503,356,130원인데, 임차인 조영관 씨는 그보다 훨씬 앞선 2022.08.31 전입신고를 마쳤고 2024.07.18 확정일자도 갖추었으며 2025.12.15 배당요구를 했습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 경우 남은 보증금이 매수인에게 이어질 가능성을 반드시 열어두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 916 힐스테이트금정역 102동 28층 2804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.5713㎡ · 102동 28층 · 지하6층~지상49층 |
| 소유자 | 이은숙 (2018.06.28 매매 · 2022.08.31 소유권이전 · 거래가액 585,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 956,000,000원 / 956,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코리아신탁 주식회사 / 815,487,867원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.24 가압류 · 주식회사케이비저축은행 · 503,356,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
현재 경매의 말소기준은 2025.07.24 가압류입니다. 그 뒤 2025.10.01 접수된 현 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2025.05.19 접수됐던 별도 강제경매개시결정은 2025.10.14 말소됐습니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차인의 대항력은 별도 판단 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영관 | 2022.08.31 | 2024.07.18 | 2025.12.15 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조영관 씨 본인의 임차인 신고입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 걸쳐 확인되고, 배당요구도 했습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 956,000,000원은 낮지만, 아직 ‘실질취득가’가 아니다
힐스테이트금정역 동일 평형권의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 1,105,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 1,115,000,000원, 표본 최저가는 984,000,000원, 최고가는 1,160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.57㎡ | 9 | 1,115,000,000원 |
| 2026.07 | 72.97㎡ | 39 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 72.97㎡ | 28 | 1,140,000,000원 |
| 2026.06 | 73.57㎡ | 42 | 1,155,000,000원 |
| 2026.06 | 73.57㎡ | 26 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 73.57㎡ | 40 | 1,148,000,000원 |
| 2026.05 | 73.57㎡ | 10 | 1,145,000,000원 |
| 2026.04 | 72.97㎡ | 25 | 1,100,000,000원 |
| 2026.04 | 72.97㎡ | 25 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 73.57㎡ | 41 | 1,105,000,000원 |
| 2026.03 | 73.57㎡ | 26 | 1,010,000,000원 |
| 2026.02 | 73.57㎡ | 16 | 984,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,105,166,666원 |
최저매각가 956,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다. 최신 거래 1,115,000,000원과 최근 12개월 평균 1,105,166,666원보다 낮고, 표본 최저 거래 984,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 선순위 임차인에게 미배당 보증금이 발생하면 실질취득가는 올라가기 때문에, 보증금이 확인되기 전에는 이 86.5%를 그대로 가격 메리트로 확정해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 956,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비저축은행 | 503,356,130원 | 503,356,130원 |
| 3. 경매개시결정 · 코리아신탁 주식회사 | 815,487,867원 | 440,683,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정표상 채권자 총 청구액은 1,318,843,997원, 총 배당액은 944,040,000원이며 미배당액은 374,803,997원입니다. 다만 조영관 씨의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당액이 숫자로 반영되지 않은 상태이므로, 실제 배당순서·배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 매각가 시나리오는 1회 유찰 764,800,000원, 2회 유찰 611,840,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 안전해지는 구조라고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 낮아진 낙찰가 밖에 별도의 인수부담이 남을 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 금정동, 지하철 1·4호선 금정역 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하고 제반 입지여건은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금정역이 있어 대중교통 여건도 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2022.03.25, 지하6층~지상49층 규모 건물의 28층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화·화재탐지·주차관제설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구 등이 기재돼 있습니다. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 843세대 단지이고 동일 평형권에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인됩니다. 실거래 범위는 984,000,000원~1,160,000,000원입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 조영관 씨의 보증금 액수 확인이 최우선입니다. 이 숫자를 모르면 실질취득가와 인수한도를 계산할 수 없습니다.
- 배당 결과 확인. 배당요구가 접수됐더라도 전액 배당 여부가 핵심입니다. 미배당분이 남는지를 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 956,000,000원만 최근 12개월 평균 1,105,166,666원과 비교하지 말고, 반드시 예상 인수액을 더한 실질취득가로 다시 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 764,800,000원, 2회 유찰 611,840,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당액이 남으면 총비용은 별도로 늘어날 수 있습니다.
- 명도 관계. 대항력 임차인이 확인된 사건이므로 일반적인 소유자 점유 물건보다 명도와 보증금 정산 문제를 더 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리금액은 미확정”
힐스테이트금정역 2804호의 신건 최저가 956,000,000원은 최근 12개월 평균 1,105,166,666원의 86.5%이고, 최신 거래 1,115,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 숫자만 보면 관심이 갈 만합니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 조영관 씨의 보증금입니다.
전입일 2022.08.31은 말소기준 2025.07.24보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰져 있습니다. 보증금이 미상인 현재는 매수인 인수액도 미상이고, 따라서 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 분명하지만, 그 할인폭이 선순위 임차인의 미배당 보증금을 충분히 흡수하는지는 아직 판단할 수 없습니다. 가격은 검토 대상, 권리는 보증금 확인 전 보류. 이 사건의 입찰 여부를 가르는 숫자는 956,000,000원이 아니라 임차보증금입니다.
