수원지방법원 2025타경101482. 군포시 당동 이스트힐 16층 1605호, 전용 26.59㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 윤영민의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년8월12일, 확정일자는 2021년9월27일, 점유개시일자는 2021년11월29일이며 보증금은 170,000,000원입니다. 이 임차권등기는 2025년10월1일에 들어왔고, 말소기준으로 잡힌 2025년10월13일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
더 결정적인 문구는 매각물건명세서에 있습니다. 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 “최저가 141,000,000원”은 실제 취득비용의 끝이 아니라 시작점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 16층1605호 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 군포로580번길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.59㎡ · 18층건 내 16층 |
| 소유자 | 정창범 (2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤영민 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영민 | 별지목록 기재 부동산의 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 2021.09.27 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 임차권등기 원문에는 주민등록일자가 “없음”으로 적혀 있으나, 매각물건명세서는 전입일을 2021.11.29로 기재하면서 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 입찰 판단에서는 이 인수 문구를 보수적으로 반영해야 합니다.
② 시세 비교 — 82.9%가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이스트힐 동일면적 26.59㎡의 실거래 표본은 1건이며, 2022.01 16층 거래가 170,000,000원입니다. 단순히 최저가 141,000,000원만 대입하면 실거래 기준 82.9%로 보입니다. 하지만 이 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 26.59㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 평균 | 26.59㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
이 사건은 최저가가 실거래보다 낮은 사건이 아니라, 인수형 임차보증금 때문에 실질취득이 실거래 170,000,000원 수준에 붙는 사건입니다. 현재 회차에서는 최저가 141,000,000원에 배당 미회수분 31,774,000원이 발생하는 가정이므로, 최저가 82.9%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 경매신청 채권 · 윤영민 | 170,000,000원 | 138,226,000원 |
| 미배당 | - | 31,774,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 윤영민은 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 실제 인수액은 최종 배당표에서 임차보증금 채권과 신청채권의 동일성·배당관계를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 31,774,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 59,579,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 81,784,320원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이스트힐은 총 11세대, 사용승인일은 2019-07-18입니다.
- 입지. 군포역 북서측 인근으로 오피스텔·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층건 내 16층이며, 급배수·위생설비·도시가스 개별난방·승강기·화재경보·옥내소화전·타워식 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 토지는 586.6㎡, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다. 동측 및 남측으로 폭 8m 미만 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 1건, 이스트힐 경매 평균 유찰은 10.8회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 141,000,000원만 보고 실거래 170,000,000원 대비 82.9%라고 판단하지 마세요. 미배당 보증금 인수까지 포함해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 순위 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 “매수인에게 대항” 및 “미변제 잔액 인수” 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 윤영민 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일인이므로 신청채권 170,000,000원과 임차보증금 170,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자는 2021.09.27로 기재돼 있으나 실제 배당순위와 변제 범위는 배당표·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 총 11세대이고 경매 평균 유찰 10.8회, 낙찰률 0.0%인 점을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
맺으며 — “1.41억 낙찰가”가 실제 취득가가 아니다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 신건 최저가는 141,000,000원으로 실거래 170,000,000원보다 낮지만, 매각물건명세서가 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권과 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 현재 회차 미배당은 31,774,000원이고, 유찰될수록 59,579,200원, 81,784,320원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 같이 내려가는 물건이 아닙니다.
실질취득은 보증금 170,000,000원 수준을 기준으로 봐야 하고, 이는 확인 가능한 동일면적 실거래 170,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 평균 유찰 10.8회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 “최저가는 낮지만, 인수까지 보면 싸지 않다”입니다.
