수원지방법원 2025타경101684. 안양시 동안구 평촌동 ‘힐스테이트인덕원역베르텍스’ 105동 21층 2101호, 전용 84.9987㎡ 아파트입니다. 감정평가상 29층 중 21층으로, 현재 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이태근이며, 2025.03.27 설정된 주식회사라라대부 근저당권 1,050,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 중소기업중앙회 가압류 40,000,000원, 추가 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액이 배당 시나리오상 0원으로 정리됩니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인은 없지만, 점유·전입 관계를 별도로 확인하지 않은 채 임차관계를 단정하는 것은 피해야 합니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 12억원이라는 입찰 기준가격이 실제 거래가격 대비 어떤 위치인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 1001 힐스테이트인덕원역베르텍스 105동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9987㎡ · 29층 중 21층 |
| 소유자 | 이태근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 1,200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 라라대부 / 823,541,095원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.27 근저당권 · 주식회사라라대부 · 채권최고액 1,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 힐스테이트인덕원역베르텍스 · 472세대 · 2024.11.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.03.27 주식회사라라대부 근저당권입니다. 이후 등기된 동안양세무서장 관련 압류, 임의경매개시결정, 중소기업중앙회 가압류, 서초세무서장 관련 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와도 거의 같은 신건 가격
같은 단지 전용 85.0㎡ 실거래 표본은 10건이며, 최근 12개월 평균은 885,970,000원입니다. 현재 최저가 1,200,000,000원은 이 평균의 135.4%입니다. 전체 평균보다 싸다는 근거는 전혀 없고, 오히려 최근 12개월 평균 기준으로는 높은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 85.0㎡ | 12 | 1,199,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 9 | 1,160,000,000원 |
| 2025.04 | 85.0㎡ | 9 | 780,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 11 | 860,900,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 9 | 781,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 22 | 814,800,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 18 | 920,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 22 | 814,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2024.12 | 85.0㎡ | 13 | 730,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 885,970,000원 |
표본 범위는 730,000,000원~1,199,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 제공된 실거래 중 최신 거래는 2025.09의 1,199,000,000원으로, 현재 최저가 1,200,000,000원과 거의 같은 가격대입니다. 따라서 최근 12개월 평균보다 35.4% 높은 동시에 최신 거래와도 비슷해, 현재 신건 가격에서는 경매 자체의 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사라라대부 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,600,000원 |
현재 회차 1,200,000,000원 가정에서는 배당표에 반영된 채권 1,090,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 95,600,000원이 계산됩니다. 1회 유찰 시 매각가 960,000,000원·미배당 142,000,000원, 2회 유찰 시 매각가 768,000,000원·미배당 332,080,000원이며, 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 벌말초등학교 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지 등으로 이루어진 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 중 21층, 위생·급배수설비, 열병합방식 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 4,200,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 472세대, 2024.11.29 준공 단지이며 제공된 전용 85.0㎡ 실거래 표본은 10건, 거래금액 범위는 730,000,000원~1,199,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 성격 확인. 최저가 1,200,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.4%이고 최신 실거래 1,199,000,000원보다도 낮지 않아 신건 가격 메리트가 없습니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 등기부상 국 압류가 존재하며 배당표 계산은 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 960,000,000원, 2회 유찰 시 768,000,000원으로 계산되어 있으나 현재 사건은 0회 유찰의 신건입니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있으므로 관련 원문과 적용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 2025.03.27 주식회사라라대부 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 면에서는 현재 최저가 1,200,000,000원이 최근 12개월 평균 885,970,000원의 135.4%이고, 표본 최신 거래 1,199,000,000원과도 거의 같습니다. 즉 권리상 큰 인수 부담은 없지만, 신건 상태에서 경매 할인 메리트도 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현재 회차 판단의 핵심은 권리 자체보다 점유관계 확인과 가격 검증입니다.
