광주지방법원 2025타경34320. 광주 남구 임암동 효천1지구그랜드2타워 1층 117호로, 집합건축물대장상 소매점이며 현재도 점포로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김미정은 2020년 7월 12일 매매계약을 원인으로 2020년 8월 3일 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 339,200,000원입니다. 같은 날 설정됐던 신한은행 근저당권 178,800,000원은 2022년 9월 23일 이미 말소됐습니다.

현재 말소기준권리는 2022년 9월 22일 설정된 서광주농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 전입일이 확인된 홍민영·배지원은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 별도로 기재된 점포 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 확인 필요

서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 186,424,943원으로 근저당 채권최고액 240,000,000원보다 작습니다. 현재 최저가 배당가정에서는 집행비용을 제외한 181,412,800원이 근저당권자에게 배당돼, 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

임차인·점유자 분석

또한 감정평가상 임대관계는 미상인 반면, 매각물건명세서와 현황조사에는 주거 전입자와 점포 점유관계가 함께 나타납니다. 집합건축물대장상 소매점·현재 점포 이용이라는 현황과 주거 전입 기록이 혼재하므로, 현장 방문과 원본 명세서 보완 확인이 필수입니다.

② 가격 검증 — 56%지만 ‘저렴’ 판정은 보류

감정가 330,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 184,800,000원입니다. 감정가 대비 56%까지 내려왔지만, 이 점포와 비교할 최근 실거래 또는 유사 상가 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

유찰이 계속되면 매각가격은 낮아지지만 근저당권자의 미배당은 58,587,200원 → 113,251,041원 → 151,477,937원으로 커집니다. 각 회차의 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유자의 권리가 확인되기 전 잠정 계산입니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 186,424,943원과 비교해도 예상배당 181,412,800원으로 5,012,143원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현재 점포로 이용 중입니다. 4층 건물의 1층 117호로, 2020.06.23 사용승인됐습니다.
• 주위환경. 효천역 남측 인근 상가지대에 위치하고, 각종 상가건물이 형성돼 있습니다. 북서측에는 효천택지개발1지구의 대단위 아파트단지가 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 시내버스승강장이 있는 간선도로 인근으로 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 상가 북측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 동측으로 폭 약 8m의 콘크리트포장도로와 접합니다.
• 설비. 급배수·공동위생설비, 도시가스, 소방설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·철도보호지구이며, 보행자전용도로·소로1류·중로2류에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 상가의 임대관계가 미상이고 비교 실거래가 확인되지 않아, 현재 최저가의 시장 적정성과 재매각 가능성은 별도 상권·임대료 조사가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 점유자 특정. 이름 없이 기재된 점포 점유자의 실제 점유자, 입점일, 전입신고 또는 사업자등록일, 보증금과 차임을 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 홍민영의 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원과 배당요구 사실, 배지원의 보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 문건접수내역에서 대조해야 합니다.
• 용도 혼재 확인. 건축물대장상 소매점·현재 점포 이용과 주거 전입 기록이 함께 존재하므로, 현장 이용상태와 실제 점유범위를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 56%만으로 저가라고 판단하지 말고, 효천역 인근 1층 상가의 실거래·매물·보증금·월차임·공실을 별도로 조사해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 세금·소액임차인 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 배당계산상 인수액이 0원이더라도 점포 영업 또는 주거 점유가 계속되면 인도명령·명도협의와 영업시설 정리 문제가 발생할 수 있습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 점유와 가격 검증이 먼저다

이 물건은 감정가 330,000,000원에서 두 번 유찰돼 184,800,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 명확하고, 전입일이 확인된 홍민영과 배지원은 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 점포 점유자 1건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상이며, 현재 이용상태와 주거 전입 기록도 혼재합니다. 비교 실거래까지 확인되지 않아 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 보류입니다. 점포 점유자의 권리관계와 주변 1층 상가 시세를 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 정할 수 있습니다.