광주지방법원 2025타경34320. 광주 남구 임암동 효천1지구그랜드2타워 1층 117호로, 집합건축물대장상 용도는 소매점, 현재도 점포로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 330,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 147,840,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.09.22 설정된 서광주농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 2025.11.07 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기부가 단순하니 끝”이라고 보기 어렵습니다. 임차·점유 조사에는 홍민영, 배지원, 그리고 인적사항 대신 ‘점포’로 기재된 기록이 있습니다. 홍민영과 배지원은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, ‘점포’ 기록은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원과 별개로, 현장 점유와 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 임암동 896 효천1지구그랜드2타워주건축물 1동 1층117호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 점포 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 117호 · 2020.06.23 사용승인 |
| 소유자 | 김미정 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 339,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 147,840,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 186,424,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.22 근저당
2020.08.03 신한은행 근저당권 178,800,000원이 설정됐지만 2022.09.23 말소돼 현재 말소기준권리는 아닙니다. 현재 기준 권리는 2022.09.22 설정된 서광주농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2025.11.07 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체의 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 2건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 성명·표시 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구·우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍민영 · 117호 | 주거 | 2025.08.05 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 배당요구 2025.11.20 우선변제 여부 확인 필요 |
| 배지원 | 알 수 없음 | 2022.11.07 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 자료가 없다
감정가는 330,000,000원이고 현재 최저매각가는 147,840,000원입니다. 현재 회차는 감정가 대비 44.8% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 240,000,000원 | 144,970,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 240,000,000원 중 144,970,240원이 배당되고, 95,029,760원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 효천역 남측 인근이며, 부근은 각종 상가건물로 형성된 상가지대입니다. 북서측 인근에는 효천택지개발1지구 대단위 아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 상가까지 차량 접근이 용이하고 시내버스승강장이 있는 간선도로 인근으로 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 상가 북측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 동측으로 폭 약 8m 콘크리트포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 117호이며 급배수·공동위생·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 소매점이며 현재 점포로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 기록의 실제 점유자와 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 홍민영·배지원은 후순위 전입이지만 미상 기록은 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 상가 매매가·임대료·공실·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 147,840,000원은 감정가의 44.8%지만 감정가 대비 할인율 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 서광주농업협동조합 채권최고액 중 95,029,760원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 330,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 147,840,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준도 명확하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유 기록이 남아 있다는 점을 빼놓을 수 없습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 비교적 명료하지만, 점유관계와 가격 적정성은 확인이 필요한 근린시설입니다. 입찰 판단의 순서는 할인율이 아니라 점유자 확인, 임대차 원본 확인, 상가 시세·수익성 검증입니다.
