대전지방법원 2023타경4702. 당진시 송악읍 중흥리 224-4의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설(일반음식점)이고, 토지는 600㎡의 대지로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 정현진이며, 2022.05.27 대물변제로 소유권을 취득한 날 부여새마을금고 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 지영례는 2016.09.23 전입으로 말소기준일 2022.05.27보다 앞서며, 제공된 권리판정상 대항력이 있습니다. 배당요구는 2023.11.21 했지만 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경4702 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설(일반음식점) |
| 토지 | 600㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1991.11.12 |
| 소유자 | 정현진 (2022.05.27 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 969,918,500원 / 232,877,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부여새마을금고 / 679,322,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 매각에 포함 · 농지취득자격증명 필요없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2000.05.30 삼성생명보험 근저당 42,000,000원은 2003.09.24 이미 말소됐습니다. 현 소유자 정현진의 소유권이전과 동시에 2022.05.27 부여새마을금고 근저당 768,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준입니다. 2023.08.29 경매개시결정과 2023.10.17 하나카드 가압류 43,893,846원은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지영례 | 2016.09.23 | 20,000,000원 / 320,000원 | 2023.11.21 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
현재 회차 최저매각가는 232,877,000원입니다. 그러나 매수인이 인수하는 임차보증금 20,000,000원을 더하면 최저가 기준 실질취득액은 252,877,000원입니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 계산에서는 낙찰대금과 인수보증금을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 24%) | 232,877,000원 | 20,000,000원 | 583,077,124원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 19%) | 186,301,600원 | 20,000,000원 | 629,000,468원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 15%) | 149,041,280원 | 20,000,000원 | 665,739,144원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,060,278원 |
| 인수. 임차인 지영례 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 부여새마을금고 | 768,000,000원 | 228,816,722원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 43,893,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 811,893,846원 중 예상 배당은 228,816,722원, 미배당은 583,077,124원입니다. 부여새마을금고도 청구액 679,322,730원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 임차인 지영례 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악초등학교 남동측 인근. 주택·근린생활시설·학교·농경지가 혼재하는 지방도변 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 토지. 600㎡ 대지, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 498,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1991.11.12. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 계산. 최저가 232,877,000원 외에 임차보증금 20,000,000원 인수를 별도 반영해 현재 기준 252,877,000원으로 검토하세요.
- 임차인 원문 대조. 지영례의 2016.09.23 전입, 배당요구 2023.11.21, 보증금 20,000,000원 및 실제 점유 상태를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 명세서 문구 확인. 명시 인수권리 해당사항없음이라는 문구와 배당계산상 임차보증금 전액 인수 판단이 함께 존재하므로 입찰 전 최종 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다. 토지·건물 전체의 현황과 경계를 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 주택뿐 아니라 일반음식점으로 이용되는 근린생활시설이 결합된 물건이므로 실제 사용현황과 향후 활용계획을 맞춰보세요.
- 가격 검증. 7회 유찰이라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 실질취득액을 기준으로 인근 주택·근린생활시설·토지 거래사례를 별도 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저다
이 사건은 감정가 969,918,500원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 232,877,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 봐야 할 항목이 있습니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인 지영례의 보증금 20,000,000원입니다.
등기부의 후순위 경매개시결정과 하나카드 가압류는 소멸하지만, 배당계산상 임차보증금은 전액 매수인 인수입니다. 따라서 현재 최저가에 응찰한다고 가정할 때 실질취득액은 252,877,000원입니다. 여기에 주택·근린생활시설·토지가 결합된 복합 용도, 7회 유찰 이력까지 고려하면 이 물건은 단순한 ‘저가 낙찰’ 유형으로 보기 어렵습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수와 가격 검증이 남는 사건입니다.
