대전지방법원 2023타경5187. 충남 서산시 성연면 오사리 이안큐브오피스텔 1층 103호입니다. 용도는 데이터상 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 현황 공실상태입니다. 말소기준은 2020.07.20. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류와 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록도 비어 있어, 권리 인수만 보면 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다.
그런데 이 사건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 위험합니다. 감정가 498,000,000원이 현재 최저매각가 58,589,000원까지 내려왔고, 현재 회차 기준 채권자 총 배당은 57,134,398원뿐입니다. 나머지 9,602,302,802원은 미배당으로 남습니다. 권리상 인수는 0원이어도, 시장은 이 물건을 6번이나 외면했다는 사실을 먼저 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경5187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층103호 (이안큐브오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 마룡투자개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 58,589,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,596,794,804원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 목록 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 자료가 제공되지 않아, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.07.20. 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권들과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 보아 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 실제 임차인 0명
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 제공 데이터상 임차인 목록 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
| 현황 | 감정평가 이용상태: 현황 공실상태 | 해당 없음 | 해당 없음 | 실제 임차인 0명 |
보증기관 대위·승계 신고도 데이터에 없습니다. 따라서 보증금 중복합산 이슈는 없고, 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 다만 입찰 전에는 명세서 원본과 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘6회 유찰’이 더 중요하다
실거래 자료가 제공되지 않았으므로 시세 비교는 하지 않습니다. 대신 현재 회차의 숫자만 보면, 감정가 498,000,000원 대비 최저매각가 58,589,000원은 11.76%입니다. 단순 할인율은 매우 커 보이지만, 이 정도까지 내려온 것은 물건의 수요와 환금성에 대해 시장이 강하게 보수적으로 반응했다는 뜻이기도 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 11.76% | 58,589,000원 | 9,602,302,802원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 41,012,300원 | 9,619,563,121원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 28,708,610원 | 9,631,645,345원 |
④ 예상배당표 (매각가 58,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,454,602원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,260,000,000원 | 57,134,398원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한명주 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 임고운860609- | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 이의중 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사유림디앤씨 | 2,403,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이엔디엔피 | 112,437,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 9,659,437,200원 중 57,134,398원만 배당되고, 미배당은 9,602,302,802원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 물건성·현장 리스크 (감정요항표·명세서 비고 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(9)는 현황 공실상태입니다. 공실은 명도 부담을 낮출 수 있지만, 임대수요와 공실기간 확인이 더 중요합니다.
- 명세서 비고. “101호 및 102호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음”이라는 비고가 있습니다. 본 물건은 103호이므로, 원본 명세서와 현장에서 실제 경계·사용상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 약 11,717,800원입니다.
- 주위환경. 오사삼거리 북동 인근, 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장 소재로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·토지. 철근콘크리트구조 18층 건물이고, 현황은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지입니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 6회 유찰은 가격보다 수요·환금성의 신호입니다.
- 경계·구분 확인. 명세서 비고의 벽체·바닥 구분 문구를 원본과 현장에서 대조하세요. 1층 호실의 실제 독립 사용 가능성이 핵심입니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이라도 임대가 쉬운 공실인지, 장기 공실인지, 상가성 오피스텔인지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 관리비 체납과 공용부분 부담이 낙찰자 비용으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건상 최저가의 20%가 필요합니다. 현재 회차 기준 약 11,717,800원을 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만 기준으로 작성했습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “왜 6회 유찰됐나”
이 물건은 임차인 인수액만 보면 단순합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 결론은 권리분석만으로 나지 않습니다. 감정가 498,000,000원짜리 오피스텔이 58,589,000원까지 내려왔고, 배당은 선순위 농협은행 일부에만 돌아가며, 채권 미배당은 9,602,302,802원입니다. 권리는 합격, 가격은 검증, 환금성은 보수적. 이 사건은 낙찰가보다 현장 확인과 출구 전략이 먼저인 물건입니다.