청주지방법원 2025타경52134. 청주시 청원구 북이면 현암리 433의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층입니다. 일괄매각 대상에는 관정과 태양광 설비가 포함되지만, 본건에 설치된 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 또한 지상과 건물 내부에 폐기물이 다량 존재합니다.
권리의 기준점은 2023.08.02 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·메리츠캐피탈· 중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류, 조은새마을금고 근저당, 세무서 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부 권리보다 선순위 점유자 보증금의 미확정이 더 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52134 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 북이면 현암리 433 · 대율현암길 116 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) |
| 토지 | 공장용지 · 1,934.8㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 위생 및 급배수설비 · 태양광 설비 |
| 소유자 | 채기환 |
| 감정가 / 최저가 | 796,288,290원 / 796,288,290원 (신건) |
| 신청채권액 | 608,804,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 포함 / 제외 | 관정·태양광 설비 매각 포함 · 기계기구 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심
말소기준은 2023.08.02 을구 10번 국민은행 근저당권 660,000,000원입니다. 같은 날 을구 9번 국민은행 근저당권 47,280,000원도 설정돼 있고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 한진수의 전입일은 2017.11.30으로 기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인·점유 관계
실제 임차인·점유 신고는 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한진수 | 2017.11.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한국화확(주) | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효인 | 2025.07.22 | 미상 | 2026.03.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한국화확(주)와 김효인은 말소기준권리 이후 전입이어서 자료상 대항력이 없습니다. 반면 한진수는 전입이 기준권리보다 앞서므로 성격이 전혀 다릅니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 “배당표상 매수인 인수 0원”만 보고 실제 인수도 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 796,288,290원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 한진수의 보증금이 승계되는 경우에는 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 796,288,290원 + 실제 인수보증금인 실질취득비용이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 796,288,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,362,883원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 47,280,000원 | 47,280,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 78,645,407원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 22,461,219원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 조은새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 12,211,986원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,616,353원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,172,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,202,742,158원, 채권자 예상배당은 785,925,407원, 미배당은 416,816,751원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있고, 한진수의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 796,288,290원 | 785,925,407원 | 416,816,751원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 637,030,632원 | 628,260,326원 | 574,481,832원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 509,624,505원 | 502,128,260원 | 700,613,898원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건에서 입찰자가 먼저 확인해야 할 것은 단순한 유찰률이 아닙니다. 한진수의 보증금이 실제로 존재하는지, 대항요건이 완성돼 매수인에게 승계되는지가 확인되지 않으면 최저가가 내려가도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중이며, 일반적인 주거용 부동산이 아닌 공업용 특수시설입니다.
- 주위환경. 장양3구 마을회관 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지·단독주택·공장이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하나 인근에 노선 버스정류장이 소재하지 않아 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 토지. 공장용지 1,934.8㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 109,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함되며, 지적재조사사업지구에 접합니다.
- 현장상태. 관정과 태양광 설비는 매각에 포함되고 기계기구는 제외됩니다. 지상과 건물 내 폐기물이 다량 존재합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한진수 보증금 최우선 확인. 보증금·계약관계·확정일자·점유현황을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 최저가만 보고 싸다고 판단 금지. 실거래 비교자료가 없고 실질취득비용도 미정입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각 범위 확인. 관정·태양광 설비는 포함되지만 기계기구는 제외됩니다. 현장 설비별 소유관계와 철거·반출 여부를 확인해야 합니다.
- 폐기물 현장 확인. 지상과 건물 내부에 폐기물이 다량 존재하므로 현황과 처리 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 특수용도 환금성 검토. 폐기물재활용시설이라는 이용상태, 계획관리지역 및 각종 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 경매입니다. 하지만 2017.11.30 전입한 한진수는 2023.08.02 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 인수금액을 확정하지 않은 상태에서 796,288,290원을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 신건 가격이 시장보다 싼지도 확인되지 않습니다. 자원순환관련시설이라는 특수 용도, 대중교통 불편, 다량의 폐기물, 기계기구 매각 제외까지 함께 고려하면 이 물건은 “싸게 보이는 가격”보다 “확정되지 않은 인수와 현장 리스크를 먼저 닫아야 하는 사건”입니다. 핵심은 한진수의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
