청주지방법원 2026타경61. 등기상 대상은 충북 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 108호이고, 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있습니다. 다만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 전체 건물은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 감정가는 2,425,047,000원, 최저매각가도 같은 2,425,047,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리분석에서는 2022.05.23. 설정된 오창신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2022.01.18. 전세권 80,000,000원이 남아 있습니다. 이 전세권은 주식회사세보엠이씨 명의로 설정된 뒤 2023.07.17. 김미양에게 이전됐고, 매각물건명세서는 해당 선순위 전세권을 매수인 인수권리로 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 108호 · 도로명 충청북도 청주시 흥덕구 엘지로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 · 사용승인일 2019.08.21 |
| 소유자 | 주식회사삼육오리테일 |
| 감정가 / 최저가 | 2,425,047,000원 / 2,425,047,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창신용협동조합 / 1,584,223,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2022.05.23. 오창신용협동조합 근저당권 1,846,800,000원입니다. 2023년 이후 설정된 리비스주식회사 계열 근저당권과 2026.03.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.01.18. 설정된 전세권 80,000,000원은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에서도 선순위 전세권을 매수인에게 인수시키는 것으로 명시합니다.
② 점유자·전세권 — 같은 이름이 겹친다
| 점유자 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미양 | 전체 | 2022.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전세권 인수 |
김미양의 전입일은 2022.12.01.로 말소기준 2022.05.23.보다 늦어, 주택임대차상의 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 등기부에서는 2023.07.17. 기존 선순위 전세권이 김미양에게 이전되어 있습니다. 즉 대항력 없는 점유자라는 사실과, 등기된 선순위 전세권을 인수한다는 사실은 별개의 문제입니다.
③ 배당구조 (매각가 2,425,047,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,650,470원 |
| 2. 전세권 · 주식회사세보엠이씨 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 오창신용협동조합 | 1,846,800,000원 | 1,846,800,000원 |
| 4. 전세권 변경 | - | 0원 |
| 5. 근저당권 · 리비스주식회사 | 768,000,000원 | 471,596,530원 |
| 6. 근저당권 · 리비스주식회사 | 1,536,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 리비스주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,930,800,000원 중 현재 회차에서 2,398,396,530원이 배당되는 계산이며, 미배당은 2,532,403,470원입니다. 다만 매수인 권리분석에서는 매각물건명세서의 “선순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수” 문구를 기준으로 전세권 80,000,000원을 별도 인수부담으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,425,047,000원 | 2,532,403,470원 | 1,846,800,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,940,037,600원 | 3,012,562,776원 | 1,838,237,224원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,552,030,080원 | 3,396,690,221원 | 1,454,109,779원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,940,037,600원, 2회 유찰 시 1,552,030,080원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권 인수 문제는 최저가 하락과 별개입니다. 따라서 유찰가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 되고, 각 회차에서도 인수권리를 더한 실질부담을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주테크노폴리스 일반산업단지 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이한 편입니다.
- 현 이용. 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 전체 건물은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 15m 정도의 아스팔트·보도블럭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(청주테크노폴리스)·일반산업단지에 속하고, 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.01.18. 설정된 전세권 80,000,000원의 등기 내용과 매각물건명세서 인수 문구를 반드시 대조하세요.
- 김미양 점유관계 확인. 전입은 말소기준보다 늦지만 등기상 전세권 이전을 받은 동일인이므로 실제 점유·전세금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 신건에서는 최저가 2,425,047,000원이 아니라 전세권 80,000,000원을 더한 2,505,047,000원을 기본 부담으로 보세요.
- 일괄매각 확인. 목록1 내지 4 부동산에 설정된 선순위 전세권이 함께 언급되고 전체 건물이 하나의 점포로 이용 중이므로 매각 대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 별도 실거래 자료가 없어 현재 가격이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 실제 상가·근린생활시설 거래 및 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각 대상 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수권리’를 먼저 본다
이 사건은 신건이고 최저매각가가 2,425,047,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전세권 80,000,000원이 있고, 매각물건명세서는 이를 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담은 2,505,047,000원입니다.
점유자 김미양은 전입일만 보면 대항력이 없지만, 등기상으로는 기존 전세권을 이전받은 전세권자이기도 합니다. 여기에 보증금은 확인되지 않았고 동일인 관계에 대한 확인 필요성도 남습니다. 별도 실거래 자료도 없어 현재 신건 가격의 시장 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 결론적으로 이 물건은 “신건 24억원대”라는 가격표보다 선순위 전세권 인수와 점유관계 확인이 먼저인 사건입니다.