청주지방법원 2026타경111. 사건 표기 소재지는 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 333-4이고, 등기 건물에는 미원면 대덕리 333-9, 333-15 및 도로명주소 미원면 대덕1길 4-24가 기재되어 있습니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층, 사용승인일은 2015.12.15입니다. LPG 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.04.07 설정된 청주제일신용협동조합 근저당권 168,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 한정희 가압류 50,000,000원과 2026.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 점유·보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우 대항력 여부는 확인 전까지 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경111 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 표기 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 333-4 |
| 등기 건물 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 333-9, 333-15 · 미원면 대덕1길 4-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 · 사용승인 2015.12.15 |
| 소유자 | 정용자 · 2023.04.07 소유권이전 (2023.02.28 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 223,879,550원 / 223,879,550원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주제일신용협동조합 / 150,793,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록6 토지 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1,2,4 지상 컨테이너·저온저장고·간이화장실 각 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.09.07 강내농업협동조합 근저당권 66,000,000원은 2023.04.07 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 정용자에게 소유권이 이전되고 청주제일신용협동조합 근저당권 168,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재 말소기준입니다. 이후 2024.01.25 한정희의 가압류 50,000,000원과 2026.03.31 청주제일신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 비교 — 신건 가격 자체를 시세로 보지 말 것
현재 회차는 감정가 100%인 223,879,550원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 179,103,640원, 2회 유찰 시 시나리오는 143,282,912원입니다. 다만 이 숫자는 경매 회차별 최저가격 변화일 뿐, 시장 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 따라서 223,879,550원이 비싸거나 싸다고 단정하거나, 1회·2회 유찰 가격만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 223,879,550원 | 218,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 179,103,640원 | 175,796,189원 | 42,203,811원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 143,282,912원 | 140,476,951원 | 77,523,049원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 223,879,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,934,314원 |
| 2. 근저당 · 청주제일신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한정희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,945,236원 |
현재 최저가 223,879,550원 가정에서는 배당표상 채권 218,000,000원이 전액 반영되고 소유자에게 1,945,236원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕리경로당 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 원거리에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층입니다. LPG 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지 정보에는 지목 전, 면적 360.0㎡, 공시지가 22,400원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이 기재되어 있습니다.
- 규제. 생산관리지역·농림지역과 가축사육제한구역이 포함 또는 접하고, 임업용산지·준보전산지 조건도 기재되어 있어 목록별 토지 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 함께 묶인 일괄매각에 지분매각·농지 절차·매각제외 물건이 겹치므로, 단순 주거용 물건보다 매수 수요와 사후 처분전략을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1 토지의 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 목록6 지분매각. 토지 전체 취득이 아니라 지분매각이므로 공유관계·사용관계와 실제 이용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건. 목록1·2·4 지상의 컨테이너·저온저장고·간이화장실은 각 매각 제외입니다. 낙찰 후 존치·철거·사용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함된다고 기재되어 있으므로 현황과 감정평가 대상 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대·점유. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 등 대항력과 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 유찰 시나리오만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 단독주택과 토지의 실제 이용가치·접근성·토지규제·지분 조건을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 농취증·지분·매각범위가 더 중요하다
이 사건의 등기 권리만 보면 말소기준은 2023.04.07 청주제일신용협동조합 근저당권 168,000,000원이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 ‘쉬운 물건’으로 받아들이면 안 됩니다.
목록1 농지취득자격증명원 제출과 미제출 시 보증금 몰수, 목록6 지분매각, 목록1·2·4 지상 일부 시설의 매각 제외, 제시외 건물 포함이라는 절차·현황 조건이 동시에 존재합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가는 223,879,550원이고 신건 100% 회차지만, 이 가격이 시세보다 싸다는 근거는 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 농취증 발급 가능성, 실제 매각범위, 지분관계, 점유관계와 토지 이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
