청주지방법원 2026타경50247. 청주 흥덕구 비하동 효성아파트 101동 203호, 전용 45.32㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 보면 안 됩니다. 임차인 김찬규는 2023.01.04 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.01.21 임차보증금 98,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2026.03.03 강제경매개시결정보다 선순위이므로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 현재 매각가 125,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,550,000원 다음으로 임차인에게 보증금 98,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 매수인이 승계할 미배당 보증금이 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 매각대금이 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당금이 부족해지고, 그 부족분은 대항력 때문에 매수인 인수로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.32㎡ · 방2·주방·화장실 · 지하1층, 지상15층 건 내 2층 |
| 소유자 | 왕태경 · 2024.12.04 매매 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,674,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김찬규 | 전유부분 건물의 전부 | 98,000,000원 | 2023.01.04 / 2023.01.04 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김찬규는 전입신고·점유개시가 2023.01.04이고, 확정일자도 같은 날입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력 자체가 말소기준보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차에서는 전액 배당되어 실질 인수액이 0원이지만, 유찰 이후에는 반드시 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 함께 계산해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.25억은 최근 시세 이상
효성아파트 동일 면적 45.32㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 108,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 116,500,000원이고, 표본 최저는 100,000,000원, 최고는 117,000,000원입니다. 현재 최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.9%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.32㎡ | 8 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 9 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 45.32㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 45.32㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 45.32㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 평균 | 45.32㎡ | 12건 | 108,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 김찬규 보증금 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 103,674,565원 | 24,450,000원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 79,224,565원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 98,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 24,450,000원을 배당받고 79,224,565원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 인수 변화 — 낙찰가와 보증금을 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 0원 | 24,450,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 19,840,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비하삼거리 북서측 인근 제2종일반주거지역에 위치하고, 주위로 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 방2·주방·화장실 구조의 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 1995.09.12입니다.
- 단지. 효성아파트는 894세대이며 동일 면적 45.32㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 889,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 15미터 내외, 동·서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 최우선 확인. 김찬규의 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 배당요구 상태를 매각기일 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 가격은 보수적으로. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 108,750,000원의 114.9%로 최근 시세보다 높습니다.
- 최신 거래도 확인. 최신 거래는 2026.08의 116,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 200,000원, 2회 유찰 시 19,840,000원의 인수액이 발생하므로 회차별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 집행비용과 배당 순위의 실제 확정 결과에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당 전제만 믿고 응찰하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 2층 물건인 만큼 내부 상태와 실제 점유관계, 관리비 등 현장 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰되면 인수가 생긴다”
이 사건은 신건 가격만 보면 접근하기 어렵습니다. 현재 최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 108,750,000원의 114.9%이고 최신 거래 116,500,000원보다도 높습니다. 권리 측면에서는 현재 회차에서 임차보증금 98,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 김찬규의 대항력이 말소기준보다 앞서 있다는 사실은 변하지 않습니다.
따라서 유찰이 된다고 단순히 “가격이 내려가 싸졌다”고 보면 안 됩니다. 1회 유찰에서는 임차보증금 인수 200,000원, 2회 유찰에서는 19,840,000원이 발생합니다. 신건에서는 가격이 문제이고, 유찰 뒤에는 가격과 인수를 동시에 봐야 하는 사건입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 6.2회인 만큼, 표면 최저가가 아니라 최근 실거래와 임차인 미배당액을 함께 놓고 판단하는 것이 핵심입니다.
