청주지방법원 2026타경50314. 오창읍 구룡리 430-10의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로, 1층 2가구·2층 4가구·3층 2가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 220.4㎡이고 소유자는 김태균입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.04.22. 이주상 근저당권 90,000,000원이며, 그 뒤 설정된 유한회사한영 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 이재영·유용환·이영민·이예찬은 대항력이 확인됩니다. 이재영과 유용환은 각 보증금 4,000원이 확인되어 현재 배당표상 합계 8,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이영민과 이예찬은 보증금이 확인되지 않았고, 이면수·장철주는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 추가 인수액의 상단을 정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡리 430-10 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡택지로 29-1 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 | 3층 다가구주택 · 1층 2가구 · 2층 4가구 · 3층 2가구 |
| 토지 | 220.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김태균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 693,637,120원 / 693,637,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주상 / 97,681,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.22.
과거 내율사새마을금고 근저당권과 에스케이바이오랜드주식회사 전세권, 주식회사대정 근저당권 및 2024년 경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 6번 이주상 근저당권입니다. 이후 유한회사한영 근저당권 84,000,000원과 2026.03.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 8,000원, 추가액은 미확정
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종훈 | 101호 전체 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이면수 | 102호 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이재영 | 202호 전체 | 2022.06.10 | 4,000원 | 있음 | 없음 | 4,000원 인수 |
| PAUDEL DEEPENDRA | 203호 전체 | 2025.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장철주 | 204호 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 유용환 | 301호 전체 | 2020.10.28 | 4,000원 | 있음 | 없음 | 4,000원 인수 |
| 이영민 | 302호 전체 | 2023.04.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이예찬 | 확인 필요 | 2020.12.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 윤승진 | 확인 필요 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAUTAM SHANTI | 확인 필요 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
유용환은 2026.04.28. 배당요구를 했지만, 현재 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 이재영도 같은 방식으로 4,000원이 인수됩니다. 따라서 확인된 인수액은 8,000원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 693,637,120원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
현재 확인된 매수인 인수액 8,000원만 더하면 확인분 실질취득은 693,645,120원입니다. 다만 이는 이영민·이예찬 및 대항력 판정이 미상인 점유자의 보증금이 반영되지 않은 금액이므로, 실제 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 693,637,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,336,371원 |
| 인수 · 이재영 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 인수 · 유용환 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 이주상 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 유한회사한영 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 510,300,749원 |
현재 가정배당에서는 담보권자 174,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 510,300,749원이 남습니다. 이재영·유용환의 보증금 합계 8,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 3층 다가구주택으로 1층 2가구, 2층 4가구, 3층 2가구로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2013.01.30.입니다. 난방·위생·급배수·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 입지. 비봉초등학교 남서측 인근으로 공장·주택·편의시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 220.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다. 공시지가는 755,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 지방산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 계약서 확인. 이영민·이예찬의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 이면수·장철주는 전입신고일이 확인되지 않으므로 전입세대열람과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 확인된 인수 8,000원. 이재영·유용환은 배당표상 각 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 시세 검증. 최근 거래 자료가 없어 693,637,120원의 감정가가 적정한지 별도 비교가 필요합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 인수액이 확정됐다”
이 사건은 이주상 근저당권이 말소기준이라는 점은 분명하고, 이후 담보권은 매각으로 정리됩니다. 그러나 다가구주택에서 더 중요한 것은 호실별 임차인입니다. 현재 대항력 있는 임차인이 4명이고, 그중 이영민·이예찬의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이면수·장철주는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부도 미상입니다.
따라서 배당표에 표시된 확인 인수 8,000원만 보고 안전한 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격이 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 담보권 정리는 명확하지만 임차권과 가격은 미확정. 선순위·미상 임차인의 계약관계와 보증금을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 하는 사건입니다.