청주지방법원 2026타경50357. 청주시 청원구 율량동 효성2차아파트 103동 5층 506호입니다. 현재 소유자는 김희균이며 2024.09.24 증여를 원인으로 2024.09.26 소유권을 취득했습니다. 제공된 권리판정에서는 2025.10.23 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 경매 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 대항력·우선변제에 따른 별도 인수액은 산정되지 않았습니다.
가격은 권리보다 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 102,000,000원입니다. 동일면적 45.28㎡의 전체 12건 실거래 평균은 95,250,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 8건 평균은 96,625,000원, 최신 2026.07 거래는 105,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.5% 높은 추세입니다. 따라서 신건 최저가가 최근 평균보다 높은 점은 분명하지만, 최신 거래보다 높은 가격이라고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50357 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1263 효성2차아파트 103동 5층506호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 청원구 사뜸로 62 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 45.28㎡ |
| 단지 | 율량효성2 · 336세대 · 1997.01.21 준공 |
| 소유자 | 김희균 · 2024.09.24 증여 · 2024.09.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,657,517원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금·확정일자·전입일에 따른 대항력 또는 우선변제권 문제는 나타나지 않습니다. 제공된 권리판정상 2025.10.23 동청주세무서장 처분의 압류가 말소기준이며, 2026.03.31 한국자산관리공사가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다 낮다
동일면적 45.28㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 95,250,000원, 최근 12개월 8건 평균은 96,625,000원입니다. 현재 최저가 102,000,000원은 최근 평균의 105.6%이므로 최근 평균을 기준으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 반면 가장 최근 2026.07 실거래는 105,000,000원이며, 최근 거래군의 추세는 +4.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.28㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 45.28㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.06 | 45.28㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 45.28㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 45.28㎡ | 13 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 45.28㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 45.28㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.09 | 45.28㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 45.28㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 45.28㎡ | 9 | 96,000,000원 |
| 2025.04 | 45.28㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 45.28㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.28㎡ | 8건 | 96,625,000원 |
실거래 전체 범위는 83,000,000원~108,000,000원이고 전체 12건 평균은 95,250,000원입니다. 하지만 과거 거래까지 합친 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 기준에서 현재 최저가 102,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 2026.07 최신 거래 105,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 신건 가격 메리트는 제한적이고, 개별 층·상태를 확인해 최신 거래 수준과 비교하는 접근이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,772,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,228,000원을 제외한 99,772,000원이 소유자 교부액으로 산정되어 있고, 채권자 예상배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 63,657,517원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 0원 |
현재는 0회 유찰 신건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회로 기록되어 있습니다. 유찰 시 매각가격은 81,600,000원, 65,280,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 동일면적 실거래 비교 대상은 45.28㎡입니다.
- 단지 규모. 율량효성2, 336세대, 1997.01.21 준공입니다.
- 토지 용도. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 지형·도로. 평지·사다리형·중로각지로 기록되어 있으며, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 841,400원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 96,625,000원의 105.6%입니다. 최근 평균 기준의 할인물건으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 대조. 가장 최근 2026.07 거래는 105,000,000원입니다. 응찰 전 5층 506호의 내부 상태와 층 차이를 확인해 최신 거래와 비교하세요.
- 권리 원본 확인. 2025.02.17 근저당권과 2025.11.26 한국자산관리공사로의 이전 기재, 2025.10.23 압류의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차관계. 현재 임차인은 없는 것으로 정리되어 있으므로 입찰 직전 현황조사 및 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만 신건 가격은 평균 이상
이 사건의 핵심은 매수인 인수 0원·임차인 없음이라는 권리 측면과 최근 평균보다 높은 신건 가격을 분리해서 보는 것입니다. 현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 96,625,000원의 105.6%이므로 ‘경매라서 싸다’고 평가할 수 없습니다. 반면 최신 2026.07 거래는 105,000,000원이고 최근 거래 추세도 +4.5%이므로 시장 흐름 자체가 하락세인 것도 아닙니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 제한적인 신건으로 보는 것이 적절합니다. 특히 등기상 근저당권 이전 기재와 말소기준 순위는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
