청주지방법원 2026타경50393. 충북 보은군 속리산면 구병리의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 벽돌구조 판넬위금속기와지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다. 등기상 소유자는 이정규이고, 2016.07.06 보은농업협동조합이 채권최고액 99,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2026.04.06 임의경매개시결정도 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 간결합니다. 임차인 조사 대상은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 주택 단독매각과 달리 일괄매각·제시외 건물 포함이고, 특히 목록4에 농지취득자격증명원 제출 조건이 붙어 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부가 사실상 최우선 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50393 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 속리산면 구병리 349 주1동 · 충청북도 보은군 속리산면 구병길 4-58 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 660㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 32,900원/㎡ |
| 소유자 | 이정규 |
| 감정가 / 최저가 | 264,651,600원 / 264,651,600원 (신건) |
| 청구금액 | 179,516,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.07.06 접수된 보은농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 99,000,000원입니다. 이후 2026.04.06 청주지방법원의 임의경매개시결정이 접수됐고, 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 입찰의 핵심 — 목록4 농지취득자격증명원
감정 관련 토지 정보에는 영농여건불리농지, 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 또한 보전산지·임업용산지·농림지역과 접하는 것으로 나타납니다. 따라서 단독주택 자체의 권리분석보다 토지 이용과 농취증 발급 절차가 실제 입찰 가능성을 좌우하는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,651,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,505,122원 |
| 2. 근저당권 · 보은농업협동조합 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,146,478원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,505,122원과 보은농업협동조합 근저당권 99,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 161,146,478원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청채권 청구금액은 179,516,912원이지만, 제공된 시나리오에서는 보은농업협동조합에 배당되는 금액이 각 회차 모두 99,000,000원으로 표시되고 신청채권 전액이 만족되는 구조는 아닙니다. 다만 그 차액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않았으며, 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 264,651,600원 | 99,000,000원 | 161,146,478원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 211,721,280원 | 99,000,000원 | 108,957,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,377,024원 | 99,000,000원 | 67,205,746원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 보은군 속리산면 구병리 소재 “구병리 마을회관” 남측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로가 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌구조 판넬위금속기와지붕 단층 단독주택으로, 치장벽돌·벽지·타일·장판·하이샷시 창호 등의 마감이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 660㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)이며 공시지가는 32,900원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지가 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록4에 필요한 농지취득자격증명원을 소관 행정기관에서 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으므로 서류 준비 가능성을 먼저 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 보전관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·영농여건불리농지 등 토지이용조건을 확인해야 합니다.
- 도로 조건. 토지정보상 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입로와 이용상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 일괄매각 조건, 제시외 건물, 농취증 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증이 먼저다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 단순합니다. 2016.07.06 보은농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 무엇보다 목록4 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”이 아니라, 농취증 발급 가능 여부와 토지 조건을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
