청주지방법원 2026타경50410. 청주시 서원구 수곡동 대림아파트 201동 4층 405호입니다. 현재 소유자는 구루핀합자회사로, 2021년 12월 7일 매매를 원인으로 2022년 3월 31일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 강제경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했으며 청구금액은 84,150,815원입니다.

권리의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 현재 말소기준은 2025년 9월 2일 청주시 압류인데, 한국토지주택공사의 임대차는 계약 2022년 4월 12일, 확정일자 2022년 4월 13일, 점유개시 2022년 4월 26일, 주민등록 2022년 4월 28일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는 회차에서는 그 미배당액이 매수인 인수로 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 80,600,000원, 건물 전부를 범위로 하며 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 정리되어 있고, 대항력 발생시점이 말소기준보다 앞서므로 임차권은 단순히 “매각으로 전부 사라지는 후순위 권리”가 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 더 강하다

대림2 단지의 실거래 비교표본은 총 12건이며 68.31㎡와 73.08㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 전체 평균은 109,391,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 123,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 7.9% 상승한 흐름입니다.

현 회차 최저가이자 실질취득액인 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.8%입니다. 최근 평균과 최신 거래 모두 1억원보다 높고 추세도 +7.9%이므로, 신건 가격에는 실제 할인 여지가 있습니다. 다만 이 판단은 현 회차 인수 0원일 때의 이야기입니다. 유찰 회차부터는 선순위 보증금 미배당액을 더한 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

현 회차 가정에서는 한국토지주택공사 보증금 80,600,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사 청구금액 중 예상배당은 17,200,000원, 미배당은 66,950,815원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘낙찰가 + 인수’를 보라

1회 유찰만 되면 최저가가 80,000,000원으로 내려가지만, 그때부터는 보증금 일부가 배당되지 않아 2,440,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 64,000,000원까지 낮아져도 인수액이 18,152,000원으로 커져 실질취득은 82,152,000원입니다. 즉 선순위 임차보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분 전부가 매수인 이익으로 남지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주교육대학교 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 대체로 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 405호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 단지. 대림2는 120세대, 사용승인일은 1987.07.23입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가 982,900원/㎡입니다.
• 현황. 아파트로 이용 중이나 현재 공실이며, 내부 누수 등이 있어 일부 수리가 필요한 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현 회차 배당 구조 확인. 1억원 매각 가정에서 LH 보증금 80,600,000원이 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되는 구조를 원본 배당관계와 대조하세요.
• 유찰 뒤 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 82,440,000원, 2회 유찰 시 82,152,000원으로 낙찰가와 인수액을 합산해 비교해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 계약일·확정일자·점유개시일·주민등록일과 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 등기사항과 다시 대조하세요.
• 누수·수리 상태 확인. 내부 누수 등이 있고 일부 수리가 필요하다는 기재가 있으므로 현장 상태와 수리 범위를 확인하세요.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 109,391,666원보다 최근 12개월 평균 116,500,000원과 최신 123,000,000원 거래를 우선 기준으로 보세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재는 할인, 유찰 뒤엔 인수액까지 계산”

이 물건은 신건 최저가 100,000,000원이 최근 12개월 평균 116,500,000원의 85.8%여서 현재 가격 자체에는 메리트가 있습니다. 최신 거래도 123,000,000원이고 최근 흐름은 +7.9%여서 가격 방향도 약하지 않습니다.

다만 권리는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 80,600,000원 선순위 임차권이 있고, 현 회차에서만 배당으로 전액 회수되어 매수인 인수가 0원입니다. 유찰되면 1회차 2,440,000원, 2회차 18,152,000원의 인수가 발생해 실질취득비용이 각각 82,440,000원과 82,152,000원이 됩니다. 여기에 내부 누수와 수리 필요까지 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗한 저가 신건”이 아니라, 선순위 임차권을 계산한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 현재 회차는 최근 시세보다 낮지만, 유찰 뒤에는 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.