청주지방법원 2026타경50489. 청주시 서원구 분평동 현대.대우아파트 805동 602호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 전용 비교면적은 181.62㎡이고 건물은 20층 중 6층입니다. 현재 소유자는 양계순이며, 2012.05.02 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 325,000,000원입니다.
권리관계에서는 임차인이 없고 예상 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기 흐름에는 2016.06.02 설정된 근저당의 2018.10.05 변경 및 2020.03.30 한국자산관리공사로의 이전 이력이 이어지는 한편, 권리기준 정보는 2018.10.05 주식회사엘케이대부 근저당을 말소기준으로 제시합니다. 따라서 인수 위험과 별개로 말소기준·배당순위는 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50489 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1249 현대.대우아파트 805동 6층602호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 181.62㎡ · 20층 중 6층 |
| 소유자 | 양계순 · 2012.05.02 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 269,875,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 권리기준으로 제시된 2018.10.05 주식회사엘케이대부 근저당 이후의 노미숙 가압류, 근로복지공단 가압류, 2026.05.04 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.9% 높다
비교 대상은 현대대우8단지 동일 면적 181.62㎡입니다. 전체 12건 평균은 419,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 411,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 455,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 181.62㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2025.10 | 181.62㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 181.62㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 181.62㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2024.08 | 181.62㎡ | 7 | 443,000,000원 |
| 2024.04 | 181.62㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 181.62㎡ | 3건 | 411,666,666원 |
신건 최저가 440,000,000원은 전체 12건 평균 419,333,333원보다도 높고, 특히 최근 12개월 평균 411,666,666원의 106.9%입니다. 최신 455,000,000원보다는 낮지만, 최근 두 건이 각각 390,000,000원이었고 추세도 -2.4%이므로 최신 한 건만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엘케이대부 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 노미숙 | 15,487,290원 | 15,487,290원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 9,378,390원 | 9,378,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 324,334,320원 |
제시된 배당 가정에서는 채권 총액 108,865,680원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 324,334,320원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 서측으로 청남로가 있고, 북측 도보 약 1분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물의 6층 602호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 현대대우8단지 1,179세대, 1999.07.23 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 내외, 남측 및 서측 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 점검. 440,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 최근 하락 흐름 반영. 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세가 -2.4%이므로 전체 12건 평균 419,333,333원보다 최근 12개월 평균 411,666,666원을 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원으로 제시되어 있어 현 회차와의 가격 차이가 큽니다.
- 등기 우선순위 원본 대조. 2016.06.02 근저당의 변경·이전 이력과 2018.10.05 주식회사엘케이대부 근저당의 순위를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당 계산 재확인. 한국자산관리공사의 청구액 269,875,848원과 예상배당 내역의 관계를 실제 채권계산서·배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있다는 점에서 실질취득비용이 임차보증금 때문에 불어나는 유형은 아닙니다. 하지만 신건 최저가 440,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 411,666,666원의 106.9%이고, 최근 가격 흐름도 -2.4%입니다. 따라서 권리의 단순함을 이유로 현재 가격까지 싸다고 볼 수는 없습니다.
여기에 2016년 근저당의 변경·한국자산관리공사 이전 이력과 2018년 주식회사엘케이대부 근저당 사이의 순위, 그리고 청구액 269,875,848원이 예상배당표에 직접 반영되지 않은 점까지 감안하면, 결론은 “인수 위험은 낮지만 신건 가격은 보수적으로 보고, 권리·배당 순위는 원본 확인 후 입찰”입니다.