청주지방법원 2024타경34770. 충주시 앙성면 지당리 501 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,716㎡의 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 생산관리지역입니다. 등기상 핵심은 2018년 10월 26일 주식회사하나은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 국세 압류, 황순환 가압류, 금동명 가압류, 국민건강보험공단 압류, 충주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 난도는 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입관계에서 생깁니다. 구명필은 목적물 1번 지상 제시외 부분을 작업장으로 사용하며 2013년 7월 19일 전입했고, 구본경도 주민등록등본상 같은 날 전입한 사람으로 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 지당리 501 · 충청북도 충주시 앙성면 둔터로 509 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,716㎡ · 공업용 |
| 용도지역 | 생산관리지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지 접함 |
| 소유자 | 주식회사프레쥬퀸 |
| 감정가 / 최저가 | 647,959,800원 / 647,959,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입이 중요하다
현재 소유자인 주식회사프레쥬퀸은 2017년 7월 11일 소유권을 이전받았고, 하나은행 근저당은 2018년 10월 26일 설정됐습니다. 현재 남아 있는 압류·가압류 5건은 모두 이 말소기준보다 뒤에 있어 등기상으로는 매각으로 소멸합니다. 반면 구명필·구본경의 전입일은 2013.07.19로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계의 구체적 내용이 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 곧바로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차·전입관계 — 대항력과 승계액을 확정할 수 없다
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 구명필 | 목적물 1번 지상 별지도면 제시외 (가)부분 · 작업장 | 2013.07.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
| 구본경 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2013.07.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
③ 제시외 건물·기계기구 — 소유권 분쟁 가능성이 있다
매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 다만 기계·기구 목록 제2018-157호 중 1번 경사절단기(GRAND BELL, 2013. 8.)는 소재불명으로 평가에서 제외됐고, 임차인이 설치한 기계기구와 혼재되어 있어 매수 시 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 647,959,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,879,598원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황순환 | 8,942,673원 | 8,942,673원 |
| 3. 가압류 · 금동명 | 11,620,444원 | 11,620,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,517,085원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 404,563,117원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 보증금이 확인되지 않은 선행 전입관계도 실제 배당 및 매수인 승계액에 영향을 줄 수 있으므로 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 가격 — 시세 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 신건 최저가 647,959,800원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 더구나 선행 전입자의 보증금과 승계 여부가 확정되지 않아 실질취득비용 자체도 미정입니다. 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 647,959,800원 | 0원 | 234,517,085원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 518,367,840원 | 0원 | 106,221,045원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 414,694,272원 | 0원 | 3,584,212원 |
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 공장용지 2,716㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·부정형입니다.
- 도로. 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 83,600원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 공업용 토지와 건물·제시외 건물·기계기구가 결합된 물건이므로 권리와 현황을 개별 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구명필 임대차 원문 확인. 2013.07.19 전입, 작업장 사용 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 구본경 전입 경위 확인. 같은 날 전입한 주민등록등본상 전입자이므로 구명필과의 관계, 별도 임대차 여부, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 소유권. 구명필이 일부 제시외 건물의 소유권을 주장하고 있고 법적 분쟁 가능성이 명시돼 있으므로 인도·철거·소유권 분쟁 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부. 경사절단기 1대는 소재불명으로 평가에서 제외됐고 임차인 설치 기계와 혼재돼 있으므로 현장 대조가 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당과 잔여액을 제대로 계산할 수 있습니다.
- 실질취득비용. 보증금 미상 선행 전입자가 있어 최저가만으로 자금계획을 세우지 말고 가능한 승계액을 확인한 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·제시외 건물 및 기계기구 목록을 현장과 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어갈 물건이 아니다
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2018.10.26 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 그 한 줄로 끝나지 않습니다. 2013.07.19 선행 전입자 2명의 보증금과 권리관계가 미상이고, 제시외 건물 일부에 대해 구명필이 소유권을 주장하며 명세서 자체가 향후 법적 분쟁 가능성을 경고하고 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 가격 우위를 입증할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “647,959,800원에 살 수 있느냐”가 아니라 “선행 전입으로 얼마를 추가 승계할 수 있는지, 제시외 건물과 기계기구 분쟁을 어느 범위까지 떠안을 수 있는지”입니다. 그 두 항목이 정리되기 전에는 실질취득비용도, 안전마진도 확정하기 어렵습니다.
