청주지방법원 2024타경35988. 충주시 신니면 대화리 487-1, 488-2, 488-3 일대와 용광로 724 소재 물건입니다. 사건 용도는 대지 + 토지이고, 감정평가상 건물은 공장 용도이며 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사드림팜입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,867,330,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
현재 등기 흐름에서 가장 중요한 담보권은 2023년 11월 22일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,172,000,000원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 여러 가압류와 하나은행의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 이들 권리는 매각대금에서 순차 배당되고, 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35988 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 대화리 487-1, 488-2, 488-3 · 충청북도 충주시 신니면 용광로 724 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 공장 용도 건물 |
| 소유자 | 주식회사드림팜 |
| 감정가 / 최저가 | 2,867,330,000원 / 2,867,330,000원 (신건) |
| 청구금액 | 684,010,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지면적 | 2,927㎡ |
| 공시지가 | 59,000원/㎡ |
| 현황 | 공장 용도 · 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 현재 경매에서 승계액은 0원
과거 2019년 설정된 다수 근저당권과 2020년 충주시 압류 등은 2022년 10월 28일 선행 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 이후 농업회사법인주식회사영지요가 소유권을 취득했고, 2023년 11월 22일 주식회사드림팜으로 소유권이 넘어간 날 주식회사하나은행 근저당권 2,172,000,000원이 설정됐습니다.
이후 2024년 12월 16일 주식회사 딜라이브의 강제경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 압류, 오릭스캐피탈코리아 주식회사·주식회사 드림스마트팜·중소벤처기업진흥공단·주식회사 국민은행의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025년 6월 13일 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정도 추가됐습니다. 이 현재 권리들은 배당표상 매각으로 정리되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 자체의 핵심 — 공부상 지목과 현황이 다르다
감정평가상 본건은 ‘로얄포레CC’ 북서측 인근에 위치하고, 주변은 농경지·임야·일부 공장 등으로 형성된 지방도변 농경지대입니다. 차량 접근은 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
| 용도지역 | 농림지역 |
|---|---|
| 토지이용상황 | 공업용 |
| 지형 / 형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 농업보호구역 | 포함 |
| 농업진흥구역 | 접함 |
| 접도구역 | 저촉 |
| 가축사육제한구역 | 저촉 |
감정요항표에는 일련번호 4·5 건물이 공장 용도이나 현재 공실이라고 적혀 있습니다. 건물은 각각 철근콘크리트구조 3층, 철근콘크리트구조 2층이며 급수·급탕 겸용 위생설비와 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,867,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,073,300원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,172,000,000원 | 2,172,000,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 딜라이브 | 684,010,734원 | 664,256,700원 |
| 갑구 10번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 89,466,720원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 드림스마트팜 | 70,800,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,579,660원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 684,010,734원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 671,293,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 4,573,160,960원 중 예상배당은 2,836,256,700원, 미배당은 1,736,904,260원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 31,073,300원으로 계산돼 있습니다. 당해세가 선순위로 차감되면 후순위 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,867,330,000원 | 2,836,256,700원 | 1,736,904,260원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,293,864,000원 | 2,268,525,360원 | 2,304,635,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,835,091,200원 | 1,814,340,288원 | 2,758,820,672원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 2,293,864,000원, 2회 유찰 시 1,835,091,200원으로 내려갑니다. 그러나 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 1,736,904,260원에서 2,304,635,600원, 2,758,820,672원으로 커집니다. 즉 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 매수인 승계 위험은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 신니면 대화리 ‘로얄포레CC’ 북서측 인근으로, 주위는 농경지·임야와 일부 공장 등이 형성된 지방도변 농경지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 공장 상태. 일련번호 4·5는 공장 용도이며 현재 공실입니다.
- 토지 규제. 농림지역이며 농업보호구역에 포함되고, 접도구역·가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 일부는 준보전산지 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 지목 차이. 공부상 목장용지·도로·임야이나 현황은 공장용지입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 세금 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있으므로 배당순위와 체납액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적법성. 공부상 지목과 현황이 다르므로 현 공장용지 이용의 인허가·농지 관련 절차·원상회복 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 농림지역·농업보호구역·접도구역·가축사육제한구역이 실제 증축·재가동·용도변경 계획에 어떤 제한을 주는지 확인하세요.
- 공실 상태. 현재 공실인 공장 2개동의 설비 상태, 재가동 비용, 유지·보수 비용을 현장 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 2,867,330,000원이 감정가와 동일하므로, 토지·공장 개별 특성을 반영한 별도 가치 검증 없이 감정가만 기준으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 경계·도로. 부정형 토지이고 소로한면이며 접도구역 저촉이 있으므로 실제 진입로·경계·사용 가능 면적을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원이고 임차인 문제도 없습니다. 하지만 총 채권 청구액 4,573,160,960원에 비해 신건 매각대금은 2,867,330,000원이라 이미 1,736,904,260원의 미배당이 발생합니다.
더 중요한 것은 물건 자체입니다. 농림지역·농업보호구역·접도구역 등의 규제가 있고, 공부상 목장용지·도로·임야인 토지가 현황상 공장용지로 이용되고 있습니다. 공장 건물도 현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 토지이용과 공장 활용성 검증이 더 중요한 유형입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 활용 가능성과 규제·현황 리스크를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
