대전지방법원 2024타경3140. 당진시 읍내동 310-58의 토지 595.0㎡와 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물을 함께 매각하는 근린생활시설 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포(미용실)·목욕탕 안내실, 2층 남탕, 3층 여탕, 4~5층 찜질방, 6층 체력단련장 용도이며, 조사 당시 4층부터 6층은 공실 상태로 확인됐습니다. 일괄매각이고 창고·옥탑 및 승강기 기계실·기계실·탱크보호사 등 제시외 건물도 포함됩니다.
가격은 감정가 4,063,509,200원에서 현재 최저매각가 975,648,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률보다 임차인입니다. 유성순의 전입신고일은 2022.01.25로, 현재 말소기준인 국민은행 근저당 2023.04.28보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위, 낙찰자가 최종적으로 승계할 금액을 안전하게 계산할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경3140 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 310-58 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층 · 사용승인일 2005.12.05 |
| 토지 | 595.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 현재 소유자 | 신정철 (2024.08.18 상속, 2025.10.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,063,509,200원 / 975,648,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재혁 / 370,194,520원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
현재 말소기준은 2023.04.28 국민은행 근저당권 1,198,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 양주희·강필진 근저당, 이재혁의 강제경매개시결정, 당진시 압류, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2009년 가등기와 2011·2013·2021년의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성순 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
유성순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 선행하므로 낙찰자가 반드시 확인해야 할 임차인입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 실제 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 승계액이 커져 실질취득비용이 단순 낙찰가보다 크게 상승할 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 975,648,000원으로 감정가 4,063,509,200원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 사실만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 비교가 가능한 상태가 아니고, 상층부 4~6층은 조사 당시 공실이었습니다. 여기에 선순위 전입 임차인의 보증금까지 미상이라 975,648,000원을 곧바로 실질취득가격으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 975,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,156,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,198,800,000원 | 963,491,520원 |
| 3. 근저당 · 양주희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강필진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이재혁 | 370,194,520원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 370,194,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,134,189,040원 중 예상 배당액은 963,491,520원이고, 미배당 채권은 1,170,697,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 유성순의 보증금이 미상이므로 배당표상 매수인 인수 0원은 실제 승계위험 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목화아파트 남서측 옆 간선도로변에 위치하며, 시가지 내 번화한 노선상가지대로 상가지 입지여건은 양호한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 1층 점포(미용실)·목욕탕 안내실, 2층 남탕, 3층 여탕, 4~5층 찜질방, 6층 체력단련장 용도입니다.
- 공실. 조사 당시 4층부터 6층은 찜질방·체력단련장으로 사용하지 않고 공실 상태였습니다.
- 토지. 595.0㎡, 제2종일반주거지역, 상업용, 평지·부정형, 중로한면이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 설비. 급수·급탕·오배수처리·난방·수변전설비 500KW·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·하수처리구역이며 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 유성순의 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 대항력이 인정되고 보증금 미배당분이 남는 경우 낙찰가에 승계액을 더한 금액을 실제 취득원가로 보아야 합니다.
- 4~6층 공실 확인. 목욕탕·찜질방·체력단련장 형태의 특수한 근린시설이므로 현재 영업상태와 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 창고·옥탑 및 승강기 기계실·기계실·탱크보호사 등 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설의 수익성·공실·재임대 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 4,063,509,200원이 4회 유찰돼 975,648,000원까지 내려온 만큼 첫인상은 강합니다. 그러나 경매에서 큰 할인율이 곧 안전한 저가매수를 뜻하지는 않습니다. 유성순은 2022.01.25 전입해 국민은행의 2023.04.28 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 실제 취득원가인지조차 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 4~6층 공실, 목욕탕·찜질방·체력단련장이라는 특수한 근린시설 구성, 실거래 가격 비교가 어려운 점까지 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 선순위 임차관계가 숫자로 닫히지 않은 상태입니다. 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, 임차보증금과 승계액을 먼저 확정한 뒤 실질취득가로 다시 계산해야 하는 사건입니다.
