대전지방법원 2024타경3140. 당진시 읍내동 310-58의 토지와 6층 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하1층은 보일러실·배전실, 1층은 점포(미용실)와 목욕탕 안내실, 2층과 3층은 일반목욕탕, 4층과 5층은 찜질방, 6층은 체력단련장 용도입니다. 다만 조사 당시 4층부터 6층은 찜질방·체력단련장으로 사용하지 않고 공실 상태였습니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 975,648,000원으로, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 현재 말소기준은 2023.04.28. 주식회사국민은행의 근저당권 1,198,800,000원입니다. 그 뒤 양주희 130,000,000원, 강필진 65,000,000원의 근저당권, 2024.08.05. 강제경매개시결정, 당진시 압류, 2025.12.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 유성순의 전입일이 2022.01.25.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경3140 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 310-58 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 4층~6층 공실 상태 |
| 토지 | 595.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 4,063,509,200원 / 975,648,000원 (4회 유찰) |
| 현재 소유자 | 신정철 |
| 신청채권 청구액 | 370,194,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2009년 김미라의 소유권이전청구권 가등기와 과거 하나은행·이승환 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.28. 접수된 주식회사국민은행 근저당권 1,198,800,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유성순 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금 확인 전 확정 불가 |
② 가격 판단 — 4회 유찰만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 975,648,000원으로 감정가 4,063,509,200원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 682,953,600원, 6회 유찰 시 478,067,519원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 최신 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 975,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,156,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,198,800,000원 | 963,491,520원 |
| 3. 근저당 · 양주희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강필진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이재혁 | 370,194,520원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 370,194,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 2,134,189,040원 중 963,491,520원이 배당되고 1,170,697,520원이 미배당으로 남습니다. 다만 유성순의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순위·배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목화아파트 남서측 옆 간선도로변에 위치하며, 주위는 시가지 내 번화한 노선상가지대입니다. 상가지로서 제반 입지여건은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층, 사용승인일 2005.12.05. 급수·급탕·오배수·난방·수변전 500KW·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 595.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,703,000원/㎡, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 이용상태. 1층 미용실·목욕탕 안내실, 2층 남탕, 3층 여탕, 4~5층 찜질방, 6층 체력단련장 용도이며 조사 당시 4~6층은 공실이었습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 창고, 옥탑 및 승상기 기계실, 기계실, 탱크보호사가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유성순 임대차 원본 확인. 전입일 2022.01.25., 보증금·확정일자 미상입니다. 인수액 확정 전 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 인수 보증금이 확인되면 최저가 975,648,000원에 그 금액을 더해 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 공실·영업상태 확인. 4~6층이 공실로 조사됐고 6층 체력단련장도 영업 중단 상태입니다. 현장 점유와 현재 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 창고·옥탑 및 승상기 기계실·기계실·탱크보호사가 일괄매각에 포함됩니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 배당 시뮬레이션은 유성순의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당관계와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 표면만 보면 감정가 4,063,509,200원짜리 물건이 4회 유찰되어 975,648,000원까지 내려온 대폭 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 2022.01.25. 전입한 유성순이 2023.04.28. 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 볼 수도, 최저가 자체를 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
여기에 본건은 목욕탕·찜질방·체력단련장 등으로 사용된 6층 근린생활시설이고, 조사 당시 4~6층이 공실이었습니다. 최신 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 선순위 가능 임차보증금 확인이 1순위, 실제 총취득부담 산정이 2순위, 그 다음이 가격 판단입니다.
