대전지방법원 2024타경1889. 아산시 권곡동 서해그랑블1차 107동 9층 906호, 전용 72.0153㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 강영래·강은희 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2014.02.21. 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후의 SBI저축은행 근저당, 충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 204,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 203,571,428원보다 약 428,572원 높고, 2026년 8월 최신 거래 200,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 실거래 추세 자체는 최근 구간이 이전 구간보다 2.5% 높지만, 현재 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1889 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 문화로 257-20, 107동 9층906호 (권곡동,서해그랑블1차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.0153㎡ · 철근콘크리트구조 · 13층 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 · 방3·거실·주방 겸 식당·화장실2 |
| 소유자 | 강영래 2분의 1 · 강은희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 24,700,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2009.05.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.02.21. 접수된 신한은행 근저당입니다. 2022.12.13. SBI저축은행 근저당과 2024.09.25. 충남신용보증재단 가압류는 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2024.03.27. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 본다
서해그랑블1차 동일 면적 72.02㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 201,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 7건 평균은 203,571,428원, 최신 2026년 8월 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.02㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 72.02㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 72.02㎡ | 14 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 72.02㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 72.02㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 72.02㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 72.02㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 203,571,428원 |
현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 102% 수준입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +2.5%로 하락 추세는 아니지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 시세보다 낮지 않으므로 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 140,800,000원 | 140,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 84,000,000원 | 59,544,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 56,442,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 204,000,000원에서 채권자 총 청구액 281,242,935원 중 200,344,000원이 배당되고 80,898,935원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권곡초등학교 동남측 인근 서해그랑블1차 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·1~3층 근린생활시설·학교·일부 농경지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스가 운행됩니다. 단지를 둘러싼 중로·소로를 통해 문화로와 연결됩니다.
- 단지. 서해그랑블1차는 506세대, 사용승인일 2009.05.01.입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역과 자연재해위험지구 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 996,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 내부는 현장 부재로 직접 확인하지 못해 건축물현황도면과 유사물건 상태를 고려해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 204,000,000원은 최근 12개월 평균 203,571,428원과 최신 거래 200,000,000원보다 낮지 않습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원입니다. 낙찰가 하락에 따라 채권자 미배당은 늘지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상·현장 거주인 부재로 조사돼 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 수리비·설비상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획 재확인. 감정평가서에는 도시계획도로 저촉사항 확인이 진행 중이었다고 기재돼 있어 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 최신 점유 및 체납관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2014년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 SBI저축은행 근저당과 충남신용보증재단 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별도입니다. 현재 실질취득 204,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 203,571,428원보다 높고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름이 +2.5%라는 점은 긍정적이지만 현 회차가 시세보다 저렴하다는 근거는 되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 안정성은 장점, 신건 가격 할인 부재와 점유 미확인은 약점으로 정리됩니다.
