대전지방법원 2024타경5016. 등기상 다세대 물건이지만 감정평가상 현재는 공사가 중단된 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제2층 제201호이고, 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장도 없습니다. 임차인은 확인되지 않고 배당계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 임차보증금이 아니라 갑구 15번 가처분입니다.
2018.05.10. 접수된 대붕종합건설주식회사의 가처분은 토지소유권에 기한 건물철거청구권을 피보전권리로 하고 있습니다. 매각물건명세서에는 이 가처분이 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있고, 본안소송에서는 실제로 건물철거 확정판결이 존재합니다. 따라서 최저가가 감정가의 극히 일부까지 하락했다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5016 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 상태 | 다세대 · 등기상 연립주택 · 현재 공사중단상태 · 미사용승인 건물 |
| 현재 소유관계 | 신상희 지분 2분의 1 · 주식회사케이티원홀딩스 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 20,823,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘소멸’이 아니라 ‘인수 가처분’
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 그러나 임차인이 없다는 이유만으로 권리가 안전한 물건은 아닙니다. 갑구 15번 가처분은 2018.05.10. 접수됐고, 매각물건명세서에서 매수인 인수권리로 특정되어 있습니다.
② 가격 — 9회 유찰을 ‘싸다’로 해석하면 안 된다
감정가는 516,000,000원, 현재 최저매각가는 20,823,000원입니다. 9회 유찰된 현재 회차는 감정가의 4.04% 수준입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 정상 시세와 직접 비교할 근거가 없고, 무엇보다 철거 확정판결·인수 가처분·공사중단· 미사용승인이라는 중대한 요소가 가격 형성에 영향을 주고 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 4.04% | 20,823,000원 | 319,951,814원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 14,576,100원 | 326,086,270원 |
| 11회 유찰 시 | 1.98% | 10,203,270원 | 330,380,389원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,814원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 선정당사자)대붕종합건설주식회사 | 170,000,000원 | 20,048,186원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 대붕종합건설주식회사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 340,000,000원 중 예상배당은 20,048,186원이고, 미배당은 319,951,814원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 갑구 15번 가처분의 비금전적 인수위험과 별개의 문제입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 채운동 소재 당진소방서 서측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이지만 창호를 포함해 공사가 중단된 상태입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인 검사를 받지 않은 건축물이며 집합건축물대장이 없습니다. 촉탁으로 등기사항전부증명서에는 집합건물로 등재돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 임야 · 면적 10,316㎡ · 완경사 부정형 · 남측 약 6미터 포장도로 접면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·광구·준보전산지·배수구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 85,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 원문 확인. 갑구 15번 가처분과 매각물건명세서의 인수조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 철거 확정판결 확인. 대전지방법원 서산지원 2019가합134, 대전고등법원 2021나10485, 대법원 2021다276300 판결 내용과 집행 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공유지분 구조 확인. 현재 등기상 신상희와 주식회사케이티원홀딩스가 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 사건별 매각대상 지분과 일괄매각 범위를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서상 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.
- 미사용승인 리스크. 사용승인·건축물대장 부재 상태에서 향후 사용·보존·처분이 가능한지 관할 행정기관과 전문가를 통해 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 516,000,000원 대비 최저가 20,823,000원이라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “4% 가격”보다 “철거 확정판결”이 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 516,000,000원과 최저가 20,823,000원의 차이입니다. 그러나 권리분석의 우선순위는 정반대입니다. 먼저 봐야 할 것은 2018.05.10. 가처분의 인수와 건물철거 확정판결, 그리고 공사중단·미사용승인 상태입니다. 임차인이 없고 배당상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그보다 훨씬 큰 비금전적 권리위험이 남아 있습니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 가벼워지지 않았습니다. 9회 유찰 자체를 기회로 보기보다, 철거판결과 가처분의 실제 효력·집행 가능성·매각대상 범위를 먼저 해소하지 못한다면 접근을 보류하는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
