29,532,000원
대전지방법원 2024타경52821. 서산시 동문동 ‘서산동문동아더프라임’ 근린생활시설동 지하 1층 비04호입니다. 현재 소유자는 주식회사옥승이엔씨이고, 2024.02.05 신탁계약 기간만료에 따라 한국토지신탁의 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.04.02 동아건설산업 주식회사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 계산되며, 그 뒤 2024.07.02 서산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 근저당권은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이 물건은 가격만 보고 결론 내리기 어렵습니다. 2025.05.28 한국자산관리공사 2024-09855-004 공매공고가 부기돼 있어, 법원경매와 공매 중 어느 절차가 어떤 상태인지 원본 확인이 필요합니다. 또 감정평가서상 이용상태는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 확인도 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경52821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 안견로 91, 근린생활시설동 지1층비04호 (동문동,서산동문동아더프라임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층·지상1층 · 사용승인일 2013.05.31 |
| 소유자 | 주식회사옥승이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동아건설산업 주식회사 / 9,683,191,910원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 공매는 별도 확인
2013년 한국토지신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 2024.02.05 신탁계약 기간만료를 원인으로 말소되고 주식회사옥승이엔씨 앞으로 소유권이전됐습니다. 이어 2024.04.02 동아건설산업 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 말소기준으로 계산돼 이후 서산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 실거래 비교 없이 4회 유찰만 확인된다
이 물건의 감정가는 123,000,000원, 현재 최저매각가는 29,532,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 가격은 감정가의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차 기준 실질취득은 29,532,000원입니다.
하지만 동일 물건이나 인근 근린시설의 실거래 비교 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 지하 1층 근린시설은 실제 임대 가능성·접근성·수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 가격 메리트는 별도의 현장 임대수요와 거래사례 확인 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,576원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 동아건설산업 주식회사 | 9,683,191,910원 | 28,600,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,532,000원 가정 시 신청채권자에게 28,600,424원이 배당되고, 미배당은 9,654,591,486원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 동문동 소재 서산향교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성 등 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호는 공실 상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 주위 포장도로에 접하고, 근린생활시설동 남측 및 동측으로 2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 현상변경허가 대상구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 시설. 위생·급배수설비와 전기설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2025.05.28 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 근린시설 수요 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 임대료·공실률·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰 상태입니다. 단순 가격 문제인지, 지하층·수요·점유·절차상 리스크 때문인지 원인을 분리해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·공매 진행자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 최저가 29,532,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없고, 지하 1층 근린시설이라는 용도에 더해 4회 유찰, 임대관계 미상, 한국자산관리공사 공매공고까지 확인됩니다.
등기상 인수는 단순하지만, 절차와 환금성은 단순하지 않은 물건입니다. 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 공매와 법원경매의 관계를 명확히 정리하고, 실제 점유·임대수요를 확인한 뒤 29,532,000원의 적정성을 판단하는 것입니다.
