대전지방법원 2025타경12626. 아산시 신창면 창암리 1-16 일원의 대지·토지와 제2종근린생활시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 2층 건물이며, 이용상태는 휴게음식점 ‘WARM SITE’입니다. 감정가는 5,290,114,820원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 5,290,114,820원입니다.
권리분석에서는 가격보다 먼저 점유관계를 봐야 합니다. 주식회사 웜사이트온양은 2019.08.21부터 점유·전입한 것으로 조사됐고, 말소기준권리인 2024.01.04 최경옥 근저당권보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이며 우선변제권 없이 대항력이 인정되는 구조라 배당으로 소진되지 않은 보증금 300,000,000원을 매수인이 승계하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12626 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 창암리 1-16 · 충청남도 아산시 신정호길 262-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · WARM SITE |
| 토지 | 2,822㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조원웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,290,114,820원 / 5,290,114,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 아산신용협동조합 / 3,258,157,175원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.04 최경옥 근저당권 · 채권최고액 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지상의 컨테이너 박스는 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.01.04 최경옥 근저당권 550,000,000원입니다. 그 뒤의 현대카드 가압류 53,423,923원, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 50,430,787원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유한 주식회사 웜사이트온양입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)앙클 웜사이트 | 2025.05.30 | 20,000,000원 / 17,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 웜사이트온양 | 2019.08.21 | 300,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 300,000,000원 |
| 한수용 201층 01호 웜사이트온양 | 2025.07.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자로 조사된 임차인은 3명입니다. 이 가운데 매수인 인수금액을 만드는 임차인은 주식회사 웜사이트온양 1명입니다. (주)앙클 웜사이트와 한수용은 말소기준권리 이후 점유·전입으로 대항력이 없으며, 한수용은 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
현재 회차에서 법원에 납부하는 최저매각가는 5,290,114,820원이지만, 낙찰 후 별도로 떠안는 대항력 임차보증금 300,000,000원을 합치면 매수인의 실질취득 부담은 5,590,114,820원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 5,290,114,820원 | 300,000,000원 | 5,590,114,820원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,232,091,856원 | 300,000,000원 | 4,532,091,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,385,673,484원 | 300,000,000원 | 3,685,673,484원 | 0원 |
최근 실거래를 직접 비교할 수 있는 기준가격이 확인되지 않으므로, 현재 실질취득액 5,590,114,820원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 자연녹지지역 내 토지와 휴게음식점이 결합된 비주거 일괄매각 물건이므로 실제 수익성과 처분가격 검증이 별도로 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,290,114,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 55,301,148원 |
| 인수 · 주식회사 웜사이트온양 보증금 | 300,000,000원 | 0원 매수인 300,000,000원 인수 |
| 2. 근저당 · 최경옥 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 53,423,923원 | 53,423,923원 |
| 4. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 50,430,787원 | 50,430,787원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,580,958,962원 |
배당표상 채권 총액 653,854,710원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 대항력 임차인 보증금 300,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 신정호저수지 남서측 인근으로, 주변은 카페·음식점·전원주택·근린생활시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 상호는 ‘WARM SITE’입니다. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 2층 건물입니다.
- 토지. 면적 2,822㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 272,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·중점경관관리구역 등이 관련되며 일부 토지는 가축사육제한구역과 도로에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산. 법원 최저가에만 맞추지 말고 주식회사 웜사이트온양 보증금 300,000,000원을 더한 실질취득액으로 투자성을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 대항력 임차인의 임대차계약서·점유범위·보증금 잔액과 사업자등록 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 대조하세요.
- 한수용 점유. 201층 01호 웜사이트온양으로 조사된 한수용은 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유원인과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물은 일괄매각이지만 목록2 지상의 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 제외물 위치를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계. 아산신용협동조합 청구액 3,258,157,175원과 회차별 신청채권자 배당 0원의 관계를 등기·공동담보·법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·중점경관관리구역 및 도로 일부 포함 사항은 향후 이용·증축·개발 가능성과 연결되므로 관련 관청 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 가격의 싸고 비쌈을 최저가 자체로 판단하지 말고 토지와 휴게음식점의 실제 거래·수익가치·현장 영업상태를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “5,290,114,820원이 취득원가는 아니다”
이 사건은 신건 최저가 5,290,114,820원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 말소기준보다 앞선 주식회사 웜사이트온양의 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 5,590,114,820원입니다.
후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점은 명확하지만, 대항력 임차인 인수·3명의 점유관계·일괄매각 범위·신청채권자의 배당관계를 함께 풀어야 합니다. 또한 최근 실거래 기준으로 가격 메리트를 확인할 수 없는 만큼, 현 단계에서 ‘싸다’는 평가는 금물입니다. 권리의 핵심은 300,000,000원 인수, 가격의 핵심은 실질취득액 기준 검증입니다.
