대전지방법원 2024타경59990. 당진시 송산로 270-42의 1층 102호 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 140,000,000원에서 11회 유찰을 거쳐 2,769,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 임차인 석천원은 2021.10.08. 주민등록과 확정일자를 갖추었고, 2021.10.01.부터 점유를 시작했습니다. 계산상 말소기준인 2022.11.18. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못하는 한 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 2,769,000원을 전제로 한 예상배당에서 집행비용 449,842원을 먼저 제외하고, 석천원에게 2,319,158원이 배당됩니다. 따라서 보증금 125,000,000원 중 122,680,842원이 미배당되고, 매각물건명세서도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 결과적으로 실질취득은 2,769,000원 + 122,680,842원 = 125,449,842원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경59990 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산로 270-42, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등) |
| 동일면적 실거래 기준 | 67.08㎡ |
| 현재 소유자 | 송주철 (2024.11.01. 매매, 거래가액 86,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 2,769,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 125,904,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금은 다르다
2017.10.10. 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당 143,000,000원은 2020.02.05. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 계산상 말소기준은 2022.11.18. 주택도시보증공사 가압류 30,494,558원입니다. 이후 강제경매개시결정과 2024.09.12. 접수된 주택임차권 등기 자체는 매각 대상이지만, 석천원의 대항력 발생 시점은 2021.10.08.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석천원 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.10.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
석천원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.08.26., 점유개시는 2021.10.01., 주민등록과 확정일자는 2021.10.08.이며 배당요구도 했습니다. 따라서 우선변제 배당을 받되 부족한 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 남는 구조입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 125,000,000원 부근에 고정된다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,769,000원 | 122,680,842원 | 125,449,842원 |
| 12회 유찰 시 | 1,938,299원 | 123,496,590원 | 125,434,889원 |
| 13회 유찰 시 | 1,356,809원 | 124,067,614원 | 125,424,423원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 더 내려가면 매수인이 싸게 사는 것이 아니라 임차인 미배당액이 그만큼 늘어납니다. 현재부터 13회 유찰 시나리오까지 실질취득액은 모두 125,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 가격 메리트 판단의 기준은 2,769,000원의 최저가가 아니라 실질취득 125,449,842원이어야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 높다
동일면적 67.08㎡ 실거래는 2024.11. 총 8건으로, 최저 86,900,000원, 평균 93,125,000원, 최고 및 최신 거래 99,400,000원입니다. 최저매각가 자체는 최근 평균의 3.0%지만, 이는 보증금 인수를 제외한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 67.08㎡ | 4 | 99,400,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 4 | 99,400,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 2 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 1 | 86,900,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 3 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 2 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 1 | 86,900,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 3 | 93,100,000원 |
| 평균 | 67.08㎡ | 8건 | 93,125,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 2,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 449,842원 |
| 1. 임차인 석천원 보증금 | 125,000,000원 | 2,319,158원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 30,494,558원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 석천원 | 125,904,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 122,680,842원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등으로 이용 중이며 지하층 주차장 부분에 각 세대별 소규모 창고가 설치되어 있습니다.
- 입지. 당진시 농업기술센터 북동측 근거리에 위치하며 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 144,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 토지 등기사항전부증명서상 지목은 임야이나 토지대장상 지목은 대이고, 현황은 다세대주택 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며 승강기, 도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 2,769,000원만 입찰금액으로 보지 말고 인수예상액 122,680,842원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 석천원의 2021.10.08. 주민등록·확정일자와 2021.10.01. 점유개시 사실을 매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원본과 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 석천원이 강제경매 신청채권자와 동일 인물이므로 보증금 지급 및 임대차계약의 실제 성립관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 93,125,000원과 최신 거래 99,400,000원을 기준으로 실질취득 125,449,842원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 토지 공부 차이. 등기상 임야, 토지대장상 대라는 차이를 원본 공부와 현황으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “277만원짜리 경매”가 아니라 “1억2,500만원대 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 2,769,000원이지만, 투자판단에서 가장 중요한 숫자는 125,449,842원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 125,000,000원 부근에 고정됩니다. 최근 12개월 동일면적 평균 93,125,000원과 최신 거래 99,400,000원보다 높은 수준이며, 11회 유찰·평균 유찰 10.5회·8세대 규모까지 겹칩니다. 최저가의 할인율은 매력도가 아니라 착시이며, 이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
