대전지방법원 2026타경57. 천안시 서북구 성정동 모아엘가워너비 4층 443호로, 감정평가상 전유면적 31.4140㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 이광은이 2018년 1월 29일 소유권을 이전받았고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026년 2월 5일 수협은행의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 배진만 1명입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2018년 3월 16일로, 말소기준권리인 2018년 1월 29일 수협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않았고 배당요구는 2026년 3월 24일 접수됐으므로, 최우선변제 등 실제 배당관계는 원문서에서 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 4층 443호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 성정공원7길 9 |
| 물건종류 / 전유 | 도시형생활주택(원룸형) · 전유면적 31.4140㎡ · 지하6층·지상12층 중 4층 |
| 사용승인 | 2017.09.29 |
| 소유자 | 이광은 · 2018.01.29. 소유권이전 · 거래가액 122,732,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 111,696,997원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 인수는 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진만 | 443호 · 주거 | 2018.03.16 / 2018.03.16 | 미상 | 2026.03.24 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
말소기준은 2018년 1월 29일 설정된 수협은행 근저당권 102,000,000원입니다. 배진만의 전입·확정일자는 그보다 뒤인 2018년 3월 16일이므로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 배진만 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 19.2% 높다
동일면적 31.41㎡의 최근 거래는 2026년 8월 85,000,000원, 2026년 3월 74,000,000원, 2025년 10월 70,000,000원입니다. 최근 12개월 3건 평균은 76,333,333원입니다. 반면 이 경매의 신건 최저가는 91,000,000원으로 최근 12개월 평균의 119.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 31.41㎡ | 3건 | 76,333,333원 |
전체 10건 평균 76,800,000원에는 2023년 98,000,000원 거래도 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 6,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -0.9%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 91,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 102,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 수협은행 채권최고액 102,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 13,038,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 13,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 30,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 45,208,320원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 72,800,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 낮아집니다. 현재 신건과 달리 그때부터는 최근 거래 수준과 직접 비교할 여지가 생깁니다. 2회 유찰 시에는 58,240,000원까지 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 31.4140㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성정공원 동측 인근으로 오피스텔, 상업시설 및 숙박시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 도로. 북측 대로와 남측 소로에 접하고 도로상태 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 동일면적 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 가격 판단에서는 이 표본과 최신 거래 85,000,000원을 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 실질취득 91,000,000원은 최근12개월 평균의 119.2%이고 최신 거래보다도 6,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -0.9%입니다. 과거 98,000,000원 고가 거래를 기준으로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 임차보증금 확인. 배진만은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구서·매각물건명세서에서 보증금 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 수협은행 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 현 점유자가 확인되는 물건이므로 낙찰 후 인도 및 명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건과 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 배진만의 전입일은 그 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 산정상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 실질취득 91,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 119.2%이고, 가장 최신인 2026년 8월 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -0.9%입니다. 게다가 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당표에는 보완 확인이 남습니다. 권리는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 유찰 이후 실거래 수준과 다시 비교하는 접근이 더 타당합니다.
