청주지방법원 2026타경5. 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-6의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 600.0㎡이고 감정 이용상태상 기호2는 단독주택, 기호3은 창고로 이용 중입니다. 소유자는 장익환이며, 2019.04.26 대소농업협동조합 근저당권이 설정된 뒤 2021.05.24 이순복의 127,000,000원 가압류가 들어왔고, 2026.01.12 이순복이 강제경매를 신청했습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기보다 임차관계입니다. 이순복은 목적물 1번·2번·3번 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2017.09.01입니다. 이는 말소기준권리인 2019.04.26 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 이를 곧바로 ‘대항력 확정’으로 보지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-6 · 충청북도 음성군 감곡면 사곡길79번길 64-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2 단독주택 · 기호3 창고 |
| 토지 | 600.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 60,200원/㎡ |
| 소유자 | 장익환 |
| 감정가 / 최저가 | 255,851,580원 / 255,851,580원 (신건) |
| 청구금액 | 89,954,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 · 제시외 창고 및 비닐하우스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2019.04.26 대소농업협동조합 근저당권 66,000,000원입니다. 그 뒤의 이순복 가압류 127,000,000원과 2026.01.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행
| 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순복 | 목적물 1번,2번,3번 전부 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이순복은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 동시에 등기부상 127,000,000원 가압류 채권자이고 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 관련 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로, 임대차계약의 실재 여부·보증금·점유 원인·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,851,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,381,922원 |
| 1. 근저당 · 대소농업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이순복 | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이순복 | 89,954,383원 | 58,469,658원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 282,954,383원 중 251,469,658원이 배당되고, 미배당은 31,484,725원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상인 만큼 위 배당표만으로 임차인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사곡1리 마을회관 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 기호2는 단독주택, 기호3은 창고로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 면적 600.0㎡, 지목 대, 주거나지, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 관정은 포함됩니다. 제시외 창고와 비닐하우스는 신청채권자 소유로 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이순복의 보증금·계약기간·점유 원인과 실제 임대차 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2017.09.01로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 대상 보증금이 확인돼야 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 이순복은 임차인인 동시에 가압류 채권자·경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 관계인 여부와 채권·임대차의 실체를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 제시외 창고와 비닐하우스는 매각에서 제외되고 제시외 관정은 포함되므로 현장에서 위치와 사용관계를 구분해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실질취득액을 좌우할 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 255,851,580원만으로 싸다거나 비싸다고 결론내리기 어렵습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차보증금이 결론을 바꾼다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2019.04.26 대소농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이순복의 전입일은 2017.09.01로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 핵심은 “등기상 인수 0”이 아니라 임차보증금의 존재와 실제 대항력입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 여기에 이순복이 임차인·가압류 채권자·경매 신청채권자로 동시에 등장한다는 점까지 원본으로 확인해야 합니다. 권리등기는 정리되지만 임차관계는 미확정 — 입찰 전 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
