청주지방법원 2026타경13. 충주시 중앙탑면 ‘e편한세상충주’ 104동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 대상 면적은 59.8841㎡입니다. 현 소유자는 박영진으로 2025.02.26 상속을 원인으로 소유권을 취득했고 2025.08.22 등기됐습니다. 경매를 신청한 채권자는 충주효성신용협동조합이며 청구금액은 113,036,739원입니다.
권리의 중심은 2018.03.23 설정된 충주효성신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 충북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 김수은의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김수은의 전입일은 2025.10.30으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661 이편한세상충주 104동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.8841㎡ · 17층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박영진 · 2025.02.26 상속 · 2025.08.22 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주효성신용협동조합 / 113,036,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | e편한세상충주 · 1,455세대 · 2017.12.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.03.23 충주효성신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.09.26 충북신용보증재단 가압류 5,355,080원, 2026.01.20 임의경매개시결정, 2026.03.03 김수은의 주택임차권등기가 이어졌고 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
임차인 — 대항력은 없고, 배당요구는 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수은 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2025.10.30 | 2025.05.20 | 2026.03.03 | 대항력 없음 | 순위 미확정 | 승계 없음 |
김수은의 임대차계약일과 점유개시일은 2025.01.19, 확정일자는 2025.05.20, 주민등록일자는 2025.10.30입니다. 어느 기준으로 보더라도 2018.03.23 말소기준 근저당보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 인수되는 대항력 임차인은 아닙니다. 배당요구는 2026.03.03 접수됐지만 우선변제 순위와 실제 배당액은 별도로 확정되지 않았으므로, 배당표 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 1.5% 낮지만, 1층 거래보다 2,300만원 높다
e편한세상충주 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 199,083,333원입니다. 현재 최저가 196,000,000원은 그 평균의 98.5%로, 평균 대비 할인폭은 크지 않습니다. 최신 거래는 2026년 8월 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 9 | 208,500,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 12 | 196,500,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 11 | 214,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 199,083,333원 |
전체 최근 거래 범위는 173,000,000원~214,000,000원이고 평균은 199,083,333원입니다. 신건 최저가 196,000,000원은 평균보다 3,083,333원 낮아 겉으로는 소폭 할인돼 보입니다. 하지만 본건과 같은 1층의 2026년 8월 거래가 173,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 이 1층 거래보다 23,000,000원 높고, 113.3% 수준입니다. 따라서 평균가격만 근거로 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 충주효성신용협동조합 | 128,544,000원 | 128,544,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 5,355,080원 | 5,355,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,556,920원 |
현재 회차 196,000,000원 기준 시뮬레이션에서는 확인된 채권이 전액 배당되고 58,556,920원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑초등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 102호이며 아파트로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 포함되며, 공시지가는 408,500원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. e편한세상충주는 1,455세대, 2017.12.26 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 같은 기간 거래가격이 173,000,000원에서 214,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 시세를 별도로 보세요. 최근 12개월 평균은 199,083,333원이지만 같은 면적대 1층 최근 거래는 173,000,000원입니다. 본건 최저가 196,000,000원과 직접 비교가 필요합니다.
- 임차인 배당순위 확인. 김수은은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 128,544,000원, 변경 채권최고액 146,400,000원, 경매 청구액 113,036,739원이 서로 다릅니다. 최종 채권계산서와 배당표 확인이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 출입을 하지 못했고 외부관찰과 건축물대장 현황도면에 의해 평가됐습니다. 내부 인테리어·하자 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 체납관리비와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 1층 기준으로 재검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.03.23 근저당이 말소기준이고, 김수은의 전입은 2025.10.30으로 늦어 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 199,083,333원보다 불과 1.5% 낮고, 최신 거래 198,000,000원과도 거의 같습니다. 더 중요한 것은 같은 면적대 1층 최근 거래 173,000,000원입니다. 본건 역시 1층인 만큼 현재 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 가격상 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
