대전지방법원 2024타경60112. 당진시 송악읍 반촌리의 다세대주택 현대빌리지A동 4층 401호입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 선순위 임차권 자체보다, 그 임차권의 승계인이 제출한 확약입니다. 임차권자 황민의 전입일은 2019.12.13, 확정일자는 2019.12.02, 보증금은 110,000,000원이고, 임차권등기는 2023.12.20 설정됐습니다. 말소기준권리인 2024.11.06 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
다만 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당액 58,658,420원은 계산상 존재하지만, 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60112 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 4층 401호 · 공용승강기 설치 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 107,532,000원 / 52,690,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,929,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.11.06 강제경매개시결정입니다. 황민의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.12.20 등기이고 전입일도 2019.12.13이라 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 부분은 매수인이 인수할 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 황민에게 51,341,580원이 배당되고 58,658,420원이 부족합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2019.12.13 / 2019.12.02 | 대항력 有 우선변제 | HUG 승계 대항력 포기 |
실제 임차인은 황민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 황민의 전세보증금반환청구권을 승계한 기관이므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 황민은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 갖춘 상태지만 승계인인 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 임차권 인수가 실질적으로 해소됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 107,532,000원, 현재 최저매각가는 52,690,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 11회 유찰만 보면 할인폭은 커 보이지만, 동일 면적 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,348,420원 |
| 1. 임차인 황민 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 51,341,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,929,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황민의 보증금 부족분은 58,658,420원입니다. 다만 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진TG 북동측에 위치하며, 주위는 농지를 중심으로 근린생활시설과 공동주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 4층 401호이며 기본 전기·급배수·위생·난방설비와 공용승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 다세대주택 건부지 및 주차장으로 이용되고, 동측 포장 통행로와 남측 반초로가 위치합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현대빌리지A동은 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수 7.1회, 이 사건은 현재 11회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 별지 확약서 원문과 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 부족분은 58,658,420원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 가격 재확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 실제 동일 면적 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 권리 문제가 확약으로 정리된 이후에도 유찰이 누적된 만큼 현장 상태와 매수 수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고 구체적인 임대차 관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 함정은 풀렸지만, 11회 유찰은 그대로 남아 있다”
이 물건은 표면적으로는 상당히 까다롭습니다. 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가 기준으로 58,658,420원이 미배당되기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 황민의 보증금 반환청구권을 승계한 뒤 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그래서 결론은 명확합니다. 매수인 실질 인수는 0원.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 107,532,000원에서 52,690,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 동일 면적 실거래 확인값이 없고 이미 11회 유찰됐습니다. 현대빌리지A동 자체도 8세대 규모이고 평균 유찰횟수가 7.1회입니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약으로 정리됐지만 환금성과 실제 시장가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
