대전지방법원 2024타경60112. 당진시 송악읍 반촌로 257-5, 현대빌리지A동 4층 401호로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 황민은 임대차계약일 2019.12.02, 주민등록·점유개시 2019.12.13, 확정일자 2019.12.02로, 2024.11.06 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 이 보증금반환청구권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것이 이 사건의 결론을 바꿉니다.
현재 최저가 75,272,000원을 기준으로 단순 배당하면 집행비용 1,754,896원을 제외한 73,517,104원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 110,000,000원 중 36,482,896원이 남습니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인에게 넘어올 수 있지만, 확약 내용에 따라 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 4층 401호 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 107,532,000원 / 75,272,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,929,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.06 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.20 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 임차권자 황민의 주민등록일과 점유개시일이 모두 2019.12.13이고 확정일자는 2019.12.02이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민 | 110,000,000원 | 2019.12.13 | 2019.12.02 | 有 | 有 | HUG 승계 · 실질 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 황민의 전세보증금반환청구권 승계인입니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 다시 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 싸 보이지만 시세 근거는 없다
감정가 107,532,000원에서 현재 최저가는 75,272,000원으로 내려와 감정가의 70%입니다. 그러나 이 단지는 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.1회이고, 이번 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 단지의 최근 낙찰금액·낙찰일 자료도 없고, 동일 면적 실거래 자료도 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,754,896원 |
| 1. 임차인 황민 보증금 | 110,000,000원 | 73,517,104원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,929,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 36,482,896원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 신청채권자 청구액 113,929,775원은 별도 중복 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진TG 북동측에 위치하며, 주변은 농지를 중심으로 근린생활시설과 공동주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방설비와 공용승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 다세대주택 건부지와 주차장으로 이용 중이며, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지에 해당합니다.
- 공시지가. 118,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 현대빌리지A동은 8세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 부족분 36,482,896원은 존재하지만, 확약 적용 시 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
- 실제 임차인 수. 황민 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금반환청구권의 승계인입니다. 중복 합산하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서에는 구체적 임대차 관계가 미상으로 적혀 있으므로 현 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 인근 다세대 매매가를 별도로 대조해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에도 수요·입지·건물 상태·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 75,272,000원보다 커서, 매수인이 잔존 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 단순배당 계산도 36,482,896원의 미배당을 남깁니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 사건의 핵심 리스크는 선순위 임차권 자체보다 가격과 환금성으로 옮겨갑니다. 이미 10회 유찰됐고, 8세대 다세대이며, 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 권리 부담이 해소됐다는 이유만으로 최저가를 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 확약 전제하에 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 맞습니다.
* 확약 적용 전 단순배당 기준 미배당 보증금은 36,482,896원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
