대전지방법원 2024타경60112. 충남 당진시 송악읍 반촌리 소재 현대빌리지A동 4층 401호, 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 가격표만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 107,532,000원짜리 물건이 9회 유찰되어 최저매각가가 4,339,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 권리분석 결론은 정반대입니다. 최저가가 싼 것이 아니라, 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 따라붙는 구조입니다.
을구 1번 주택임차권자는 황민입니다. 임차보증금은 110,000,000원, 주민등록일자는 2019.12.13, 확정일자는 2019.12.02입니다. 말소기준은 2024.11.06 강제경매개시결정으로 계산되어 있어, 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 명세서 기재처럼 보증금 전액을 배당받지 못하면 주택임차권등기는 말소되지 않고, 미배당 보증금 잔액은 매수인 인수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중임 · 현대빌리지A동 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 107,532,000원 / 4,339,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,929,775원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 등기부상 별도 근저당이 아니라 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 그런데 을구 1번 주택임차권은 2023.12.20 접수이고, 그 내용상 주민등록일자는 2019.12.13, 확정일자는 2019.12.02입니다. 즉 권리 순서상 임차인의 대항력·우선변제권이 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 주택임차권등기는 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 구조
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 2019.12.13 | 2019.12.02 | 2023.12.20 | 대항력 우선변제 인수 |
실제 임차인은 황민 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 주택임차권자 황민의 전세보증금반환청구권 승계인이라고 되어 있습니다. 이는 보증금 청구권의 승계 구조를 뜻하므로, 보증금 110,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 리포트의 인수 계산은 실제 임차보증금 110,000,000원을 기준으로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.0% 추정) | - | 478,102원 |
| 1. 임차인 황민 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 3,860,898원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,929,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매수인 인수액은 106,139,102원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 “당진TG” 북동측에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 농지를 중심으로 근린생활시설과 공동주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다. 지목은 임야, 토지이용상황은 다세대, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건의 판단 기준은 최저가 4,339,000원이 아니라 실질취득 110,478,102원입니다.
- 임차권 인수 확인. 명세서상 을구 순위 1번 주택임차권설정등기는 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
- HUG 승계 구조 확인. 주택도시보증공사는 황민의 전세보증금반환청구권 승계인입니다. 실제 임차인 1명, 보증금 110,000,000원 기준으로 중복 계산을 피해야 합니다.
- 회차별 총액 계산. 10회 유찰, 11회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “433만원짜리 물건”이 아니다
이 물건은 9회 유찰로 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 권리의 중심에는 대항력 있는 임차인 황민의 보증금 110,000,000원이 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 3,860,898원뿐이고, 나머지 106,139,102원은 매수인 인수로 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 110,478,102원입니다. 최저가가 낮아진 만큼 위험이 사라진 것이 아니라, 인수금액으로 옮겨간 것입니다. 이 사건은 싸게 사는 경매가 아니라, 임차보증금을 사실상 떠안는 대항력 인수형 경매입니다.