⚖️ 2,276,267,300원 · 👥 조사 2건 · ⚠️ 선순위 점유 1건 · 💰 인수액 미상
청주지방법원 2026타경19. 등기부상 부동산은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 77-3, 77-6, 77-2, 77-8, 77-9, 77-10 가동으로 표시되고 도로명주소는 금일로 20-5입니다. 감정평가 이용상태는 기호(14) 1층 볼링장·2층 근린생활시설, 기호(15) 창고, 기호(16) 주택입니다. 소유자는 이상준이며, 현재 말소기준권리는 2021.04.26 증평새마을금고 근저당권 1,440,000,000원입니다.
문제는 말소기준권리 자체보다 그보다 앞선 점유관계입니다. 주식회사 음성브래그는 목적물 14번 전부를 체육시설로 사용하는 것으로 조사됐고 2020.04.07 등록일이 확인됩니다. 날짜만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력과 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당계산표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경19 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 77-2 |
| 등기부 표시 | 내송리 77-3, 77-6, 77-2, 77-8, 77-9, 77-10 가동 · 금일로 20-5 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(14) 볼링장·근린생활시설 · 기호(15) 창고 · 기호(16) 주택 |
| 소유자 | 이상준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,276,267,300원 / 2,276,267,300원 |
| 신청채권자 / 청구 | 증평새마을금고 / 1,256,134,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
② 임차·점유 조사 — 2건
| 이름 | 사용부분 | 등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 음성브래그 | 목적물 14번 전부 · 체육시설 | 2020.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 다한산업 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 다한산업은 등록일이 말소기준권리보다 뒤라 조사 내용상 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 음성브래그는 선순위 등록이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 회사를 같은 위험도로 볼 수 없으며, 입찰 전 음성브래그의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록의 실제 점유 연속성, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 일괄매각 물건의 현황 차이
- 일괄매각. 목록 3·4·5 지상의 제시외 창고가 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 2·6 지상의 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 목록 8. 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘주거나지’이며, 농지법상 농지이나 2026.01.30 금왕읍 사실조회회신에 따라 농지취득자격증명서 발급 없이 취득 가능합니다. 지적도상 맹지입니다.
- 목록 9~13. 공부상 ‘체육용지’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 목록 15. 공부상 ‘사무실’이나 현황은 ‘창고’입니다.
- 목록 16. 공부상 ‘운동시설’이나 현황은 ‘주택’입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,276,267,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,162,673원 |
| 1. 근저당 · 증평새마을금고 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금왕신용협동조합 | 104,039,490원 | 104,039,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 707,065,137원 |
이 배당모형은 채권 합계 1,544,039,490원을 전액 배당하고 미배당 0원, 소유자 잔여 707,065,137원으로 계산되어 있습니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 점유자의 미확인 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,276,267,300원 | 1,544,039,490원 | 0원 | 707,065,137원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,821,013,840원 | 1,544,039,490원 | 0원 | 256,364,212원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,456,811,072원 | 1,439,842,961원 | 104,196,529원 | 0원 |
배당모형만 보면 2회 유찰부터 등록 채권의 미배당이 발생합니다. 다만 이 사건은 낙찰가가 내려가면 무조건 안전해지는 구조라고 볼 수 없습니다. 선순위 점유자 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락과 별개로 미배당 보증금 승계가 생길 수 있기 때문입니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금왕읍 행정복지센터 서측 근거리이며 소규모 근린생활시설, 전원주택, 전·답 등 농경지가 혼재하는 지방도변 읍소재지 인근 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 남측으로 간선도로가 통과하여 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 확인된 토지 항목은 체육용지, 상업용, 평지·부정형, 세로한면(가), 면적 303.0㎡, 공시지가 273,700원/㎡입니다.
- 건물 구조. 기호(14)는 철골조 판넬지붕 2층, 기호(15)는 조립식 판넬지붕 단층, 기호(16)는 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 음성브래그 보증금 확인. 2020.04.07 선순위 등록의 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 음성브래그는 목적물 14번 전부를 사용하는 것으로 조사됐고, 다한산업의 사용부분은 미상입니다. 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고는 포함되고 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 경계와 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 답→주거나지, 체육용지→도로, 사무실→창고, 운동시설→주택으로 이용되는 항목의 사용 가능성과 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 목록 8은 지적도상 맹지로 기재되어 있으므로 실제 출입 경로와 통행권 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 보증금’을 확인해야 한다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 2,276,267,300원인 신건입니다. 그러나 현재 단계에서 중요한 것은 낙찰가가 아닙니다. 2020.04.07 선순위 점유자인 주식회사 음성브래그의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인이 떠안을 금액도, 낙찰 후 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
등기권리만 보면 2021.04.26 증평새마을금고 근저당권 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 이 사건은 권리등기만으로 끝나지 않습니다. 볼링장·근린생활시설·창고·주택과 토지가 일괄매각되고, 일부 토지는 맹지이거나 공부와 현황이 다릅니다. 선순위 임대차 확인 전에는 권리판단 보류, 현황·이용 가능성 확인 전에는 가격판단 보류가 맞는 물건입니다.
