대전지방법원 2026타경10105. 아산시 풍기동 아산아이파크아파트 105동 15층 1506호입니다. 현재 소유자는 김현철이며, 2012.04.03 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 217,000,000원입니다. 과거 국민은행 근저당권 3건은 2021.04.15 해지로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.04.13 신우새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 김태균 근저당권, 신용보증기금·충남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 더 중요한 변수는 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 243,000,000원으로 동일한 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 226,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 107.5%이고, 최신 실거래 209,000,000원보다도 높으므로 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10105 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 447 아산아이파크아파트 105동 15층1506호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.784㎡ · 18층 건물 내 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김현철 · 2012.04.03 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우새마을금고 / 148,272,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.13 신우새마을금고 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 215,000,000원이고, 2023.09.04 변경계약으로 채권최고액 185,000,000원이 등기돼 있습니다. 같은 날 후순위로 설정된 김태균의 근저당권 45,000,000원, 2024.10.10 신용보증기금 가압류 36,450,000원, 2026.04.10 충남신용보증재단 가압류 22,400,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.5% 높은 신건
동일 평형으로 매칭된 전용 84.78㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 226,000,000원, 최저 거래는 205,000,000원, 최고 거래는 300,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 209,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 8 | 209,000,000원 |
| 2026.08 | 84.78㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.78㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 13 | 208,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 11 | 217,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 226,000,000원 |
현재 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 226,000,000원의 107.5%입니다. 최근 12건에는 300,000,000원 거래도 포함돼 있지만, 최신 거래는 209,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래 모두보다 현재 최저가가 높은 만큼, 신건 가격에 별도의 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 신우새마을금고 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김태균 | 45,000,000원 | 23,798,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 36,450,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 22,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 318,850,000원 중 238,798,000원이 배당되고, 미배당액은 80,052,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,202,000원으로 반영돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표는 신우새마을금고 채권액을 215,000,000원으로 계산하고 있으나, 등기에는 2023.09.04 채권최고액 185,000,000원 변경등기가 있으므로 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양풍기초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·공동주택과 각종 주거편의시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 18층 건물 내 15층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측·동측·서측으로 중로인 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현대아이파크는 869세대, 2008.01.28 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 12건의 거래가는 205,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 107.5%이므로 신건을 “시세보다 저렴”하다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.08의 209,000,000원입니다. 평균 226,000,000원과 함께 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유와 전입관계를 입찰 전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 근저당 변경등기. 신우새마을금고 근저당은 215,000,000원 설정 후 2023.09.04 채권최고액 185,000,000원 변경등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션과 등기 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 243,000,000원, 1회 유찰 194,400,000원, 2회 유찰 155,520,000원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 243,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 평균은 226,000,000원, 최신 거래는 209,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 107.5%이므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 현재 회차 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 응찰가격 관리가 핵심입니다.
