대전지방법원 2026타경10119. 천안시 서북구 백석동 백석벽산블루밍2차아파트 204동 10층 1006호입니다. 현재 소유자는 송순분으로, 2022.08.23. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 241,000,000원입니다. 같은 날 한화생명보험주식회사가 채권최고액 218,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.17. 충남신용보증재단의 88,850,000원 가압류, 2025.09.18. 하양농업협동조합의 5,538,154원 가압류가 붙었고, 2026.01.23. 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 별도로 홍경표가 2023.12.11. 전입했지만 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10119 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 204동 10층1006호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.886㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 송순분 · 2022.08.23. 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 178,968,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.23. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 218,400,000원입니다. 홍경표의 전입일은 2023.12.11.로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 충남신용보증재단·하양농업협동조합의 가압류와 경매개시결정도 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍경표 | 1006호 | 2023.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세와 거의 같은 가격
백석벽산블루밍2차 동일면적 거래는 최근 자료에서 200,000,000원부터 263,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 231,083,333원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 233,909,090원입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.0%로 사실상 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.89㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.89㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 233,909,090원 |
최신 거래는 2026.07의 230,000,000원이고, 현재 최저가는 234,000,000원입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “최근 시세보다 싸다”라고 보기는 어렵습니다. 반면 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +17.0%로 나타나 하락 추세 물건은 아닙니다. 즉 가격이 무너진 물건도 아니지만, 현 회차에 즉시 확보해야 할 할인폭도 크지 않은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 88,850,000원 | 11,524,000원 |
| 3. 가압류 · 하양농업협동조합 | 5,538,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 312,788,154원, 예상 채권자 배당액은 229,924,000원이며 미배당액은 82,864,154원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 82,864,154원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 129,008,954원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 165,924,794원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안한들초등학교 서측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다. 접근성과 주변환경 등 제반 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 규모. 백석벽산블루밍2차는 298세대이며 사용승인일은 2006.05.23입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다.
- 도로·설비. 단지 주변 포장도로를 이용하고 도로상태는 양호한 편이며, 급배수·난방·화재탐지·옥내소화전·지하주차장·전기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 홍경표는 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 233,909,090원의 100.0%입니다. 현재 가격 자체만으로 할인 매력을 부여하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 230,000,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원으로 내려가는 구조이므로 현 회차와 유찰 후 가격 차이를 비교할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상태 등은 건축물대장 도면·인근주민 탐문·평가자료 등을 참고해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신건 수준”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.08.23. 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 홍경표도 2023.12.11. 전입으로 후순위여서 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 233,909,090원의 100.0%이고 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 +17.0%라 하락장으로 보기는 어렵지만, 현재 회차에서 시세 대비 뚜렷한 할인도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”이 아니라, 신건 가격에 바로 들어갈 이유가 충분한지를 따져야 하는 물건입니다.
