청주지방법원 2026타경25. 충주시 용산동 1748 일대의 근린생활시설 및 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사드마비파트너스이고, 2023.12.07 주식회사하나은행 근저당권 2,760,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 하나은행의 추가 근저당 1,320,000,000원, 2024.01.11 주식회사혜성디앤아이 근저당 1,600,000,000원, 충주시 압류, 경복건설 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 문제는 점유·임대차입니다. 주식회사 에이비씨마트코리아는 2024.01.31 등록으로 말소기준권리 뒤여서 대항력이 없지만, 주식회사 이랜드월드 충주는 2023.10.04 등록으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 이랜드월드 충주의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지를 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경25 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용산동 1748, 1748-8, 1748-9, 1750 · 충청북도 충주시 남산1길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층, 지상1층 |
| 토지 | 지목 대 · 500.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 주식회사드마비파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,220,731,500원 / 4,220,731,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,894,591,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
말소기준은 2023.12.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 1,320,000,000원과 2024.01.11 주식회사혜성디앤아이 근저당 1,600,000,000원, 2024.10.08 충주시 압류, 2025.02.10 경복건설 주식회사 가압류 173,742,000원, 2026.02.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.20 국 압류는 2024.07.04 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 / 등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이비씨마트코리아 | 목적물 5번 지1층 별지도면 `가`부분 전부 · 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 이랜드월드 충주 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 · 2023.10.04 | 있음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 임차 관련 등록자로 확인됩니다. 에이비씨마트코리아는 등록일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 반면 이랜드월드 충주는 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,220,731,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 44,607,315원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사혜성디앤아이 | 1,600,000,000원 | 96,124,185원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경복건설 주식회사 | 173,742,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,853,742,000원 중 예상배당 4,176,124,185원, 미배당 1,677,617,815원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으며, 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
회차 시나리오 — 가격 하락보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,220,731,500원 | 4,176,124,185원 | 1,677,617,815원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,376,585,200원 | 3,340,419,348원 | 2,513,322,652원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,701,268,160원 | 2,671,855,478원 | 3,181,886,522원 |
유찰 시 명목 매각가는 내려가지만 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 3,376,585,200원이나 2,701,268,160원이라는 낙찰가만 보고 실질취득가가 그만큼 내려간다고 단정할 수 없습니다. 먼저 이랜드월드 충주의 임대차계약·보증금·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 회차별 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주용산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층 건물로 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(근린형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 공시지가는 586,100원/㎡입니다.
- 도로·규제. 일부 토지는 대로1류에 접합하고, 일부는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이랜드월드 충주 임대차 원본 확인. 2023.10.04 등록으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약기간·점유부분·배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 에이비씨마트코리아 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관계가 미상입니다. 배당순위와 명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰가가 아니라 입찰가에 실제 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 세금·압류 원본 대조. 충주시 압류와 과거 국 압류 이력이 있으므로 당해세와 실제 배당순위를 매각기일 전 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 미배당 구조 확인. 신건 가정에서도 채권 미배당이 1,677,617,815원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰이 진행될수록 미배당 규모가 커집니다.
- 현장 점유 확인. 목적물 5번 지1층의 에이비씨마트코리아 점유와 이랜드월드 충주의 실제 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0”이 아니다
이 사건은 말소기준권리 뒤의 근저당·압류·가압류가 매각으로 정리된다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 주식회사 이랜드월드 충주는 2023.10.04 등록으로 2023.12.07 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 핵심인 보증금은 확인되지 않았습니다. 그래서 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수 0원을 확정치로 볼 수 없습니다.
감정가와 최저가는 4,220,731,500원이고 신건입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 단순히 유찰 후 가격이 얼마나 내려가느냐가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금과 실제 미배당액을 먼저 확정해야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 권리의 큰 틀은 보이지만, 임차보증금이 비어 있는 상태에서 입찰가만 낮춰 접근하는 것은 위험합니다.
