대전지방법원 2026타경10145. 천안시 서북구 두정동 e편한세상두정3차 108동 25층 2501호 아파트입니다. 소유자는 김재호·전보람으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2017.05.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 200,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.07. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 그 기준일보다 뒤에 설정된 신한은행 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 411,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 366,416,666원, 최신 거래는 374,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 112.2%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2063 이편한세상두정3차 108동 25층2501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9959㎡ · 지상27층 중 25층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 김재호 2분의 1 · 전보람 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 151,943,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.23. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 200,200,000원이고, 2024.11.07. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 2023.05.01. 신한은행 가압류 15,424,376원과 2026.01.27. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 411,000,000원은 최근 시세 이상
e편한세상두정3차 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 366,416,666원, 최신 거래는 374,000,000원, 거래 범위는 340,000,000원~400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 13 | 374,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 13 | 354,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 20 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 25 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 377,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 25 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 평균 | 84.9959㎡ | 12건 | 366,416,666원 |
현재 최저매각가 411,000,000원은 최근 12개월 평균 366,416,666원의 112.2%입니다. 최신 거래 374,000,000원보다 높고, 최근 12건의 최고 거래가 400,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 200,200,000원 | 200,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 15,424,376원 | 15,424,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,865,624원 |
411,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 215,624,376원은 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 188,865,624원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 왕복4차선 및 서측 왕복3차선 포장도로를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상27층 중 25층이며 사용승인일은 2017.02.28입니다. 급·배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 중로1류 저촉 및 중로2류 접합 사항이 있습니다.
- 단지. e편한세상두정3차는 992세대이며, 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 411,000,000원은 최근 12개월 평균 366,416,666원의 112.2%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 해석하면 안 됩니다.
- 25층 실거래 비교. 최근 같은 평형 25층 거래에는 400,000,000원과 358,000,000원이 있습니다. 같은 층이라도 거래가격 편차가 있으므로 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상이며 폐문 부재 상태였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.05.23. 우리은행 근저당과 2024.11.07. 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로”
이 사건의 말소기준은 2017.05.23. 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 411,000,000원은 최근 12개월 평균 366,416,666원의 112.2%이고, 최신 거래 374,000,000원과 최근 최고 거래 400,000,000원보다 높습니다. 현재 회차의 핵심 위험은 권리보다 가격입니다. 동시에 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 점유관계 확인도 빠뜨리면 안 됩니다. 권리는 통과 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건은 현재 411,000,000원을 그대로 받아야 할 이유가 있는지를 먼저 따져야 합니다.
