청주지방법원 2026타경36. 충주시 중앙탑면 ‘미진이지비아’ 108동 4층 405호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김현기는 2018.09.13. 거래가 171,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신탁됐다가 2022.01.10. 신탁재산 귀속으로 다시 소유권을 회복했습니다. 그날 유한.킴벌리주식회사 명의의 전세금 170,000,000원 전세권이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류와 가압류가 연속해서 붙었습니다.

핵심은 이 전세권입니다. 등기 순서만 보면 기준권리로 잡힌 2024.03.12. 압류보다 앞서므로 단순 자동판정에서는 인수형으로 보일 여지가 있습니다. 그러나 이번 경매는 유한.킴벌리주식회사가 직접 신청한 임의경매이고, 사건 청구금액 170,000,000원이 전세금과 정확히 같습니다. 배당에서도 이 전세권에 157,946,000원이 배당되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 전세권 자체를 실행한 경매로 보아 매각으로 소멸하는 구조가 일관적입니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서에서 해당 전세권의 소멸 문구와 경매신청 근거를 반드시 원문 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘선순위 전세권’이지만 신청채권자와 동일

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자는 현장과 현황조사 원문으로 확인해야 합니다. 별도의 주택임차인 보증금이 제시되지 않아 임차보증금 합산이나 대항력 승계 계산은 하지 않습니다.

2024.03.12. 남대구세무서 압류 이후 김보인 145,000,000원 가압류, 현대캐피탈 6,875,430원 가압류, 서대구세무서 압류, 충주시 압류, 주택도시보증공사 25,000,000원 가압류, 동울산세무서 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당순위를 앞당겨 전세권자와 후순위 채권자의 실제 배당액을 줄일 수 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 161,000,000원은 최근 거래보다 싸지 않다

미진이지비아는 782세대, 2017.11.14. 사용승인 단지입니다. 비교 표본은 전용 59.99㎡의 최근 12건으로, 최근 12개월 평균은 158,583,333원, 최신 거래는 2026.08. 160,000,000원입니다.

거래 범위는 148,000,000원~165,000,000원이고 최근 12개월 평균은 158,583,333원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 이 평균의 101.5%입니다. 최신 2026.08. 거래도 160,000,000원이므로, 현재 신건 최저가는 최근 평균도 웃돌고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 감정가가 161,000,000원이라는 이유만으로 할인·저가 매물로 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

채권 총액 346,875,430원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 157,946,000원, 전체 미배당은 188,929,430원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리는 다시 확인

현재 신건에서는 가격 메리트가 없지만 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 내려갑니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 전세권자의 미배당은 커지므로, 전세권이 경매 실행으로 소멸한다는 절차적 전제가 유지되는지를 회차마다 다시 확인해야 합니다. 이 확인 없이 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙탑고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층~지상20층 중 4층 405호입니다.
• 설비. 난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 아파트부지이며 북동측으로 폭 약 25m 내외 도로가 소재합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(충주기업도시)·기업도시개발구역이며 공시지가는 360,200원/㎡입니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 782세대 단지이지만 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%로 경매시장 환금성 지표는 약합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 원문 확인. 유한.킴벌리주식회사의 170,000,000원 전세권이 이번 임의경매의 실행권리인지, 매각물건명세서에서 매각으로 소멸한다고 정리되는지 확인하세요.
• 현재 가격은 시세 이상. 161,000,000원은 최근 12개월 평균 158,583,333원의 101.5%입니다. 현재 신건을 ‘저가’로 보면 안 됩니다.
• 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 확인으로 실제 점유자·명도 대상을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 세금 관련 매각조건을 확인하세요.
• 유찰 후 재분석. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원이지만, 전세권 소멸 전제가 유지되는지 회차별 서류를 다시 확인하세요.
• 환금성 보수적으로. 단지 경매 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%이므로 재매각·환금 기간을 넉넉하게 가정하는 편이 안전합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘전세권 소멸 확인’과 가격이 승부처

이 사건은 겉으로 보면 까다롭습니다. 기준권리보다 앞선 170,000,000원 전세권이 있기 때문입니다. 그러나 전세권자 유한.킴벌리주식회사가 바로 이번 경매를 신청했고 청구액도 전세금과 동일합니다. 현재 배당 구조도 전세권에 매각대금을 배당하면서 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 핵심은 ‘선순위라서 무조건 인수’가 아니라 전세권 실행경매로 실제 소멸하는지를 원문에서 확인하는 것입니다.

그 확인이 끝나더라도 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 158,583,333원의 101.5%이고 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 5.2회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 신건 가격에는 메리트가 없고 환금성도 약한 편. 현재 회차의 결론은 ‘권리 확인 후에도 가격은 보류’에 가깝습니다.