대전지방법원 2026타경10300. 천안시 동남구 신부동 ‘삼부르네상스홈’ 4층 404호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이경일·이인자가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 말소기준권리는 2026.02.04 설정된 권용준의 근저당권으로 채권최고액은 5,000,000원이며, 이후 2026.02.23 같은 권용준의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 담보권은 작고 단순합니다. 과거 현대카드 및 신한은행 관련 근저당권과 과거 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 404호 점유자 이병도의 임차권 성립 여부입니다. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 선순위 대항력 여부와 낙찰 후 보증금 승계 가능성을 지금 단계에서 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10300 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층 404호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 만남로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 지하5층/지상20층 건물 내 4층 404호 · 사용승인일자 2004년 12월 27일 |
| 소유자 | 이경일 2분의 1 · 이인자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 523,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 권용준 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 판단은 별도
현재 말소기준은 2026.02.04 권용준 근저당권 5,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2008년 현대카드 근저당권, 2013년 신한은행 근저당권 등 과거 권리들은 등기부상 이미 말소돼 현재 낙찰자가 인수할 등기상 권리로 보이지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병도 | 404호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일 미상이라 말소기준일 2026.02.04보다 앞섰는지 뒤섰는지 알 수 없고, 보증금도 미상이므로 낙찰가와 비교한 미배당·승계액 계산도 불가능합니다. 이 때문에 현재 최저가만으로 실질취득비용을 산정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 권리 확인이 먼저
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 523,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 418,400,000원, 2회 유찰 시 334,720,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액들이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 523,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,630,000원 |
| 2. 근저당 · 권용준 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 510,370,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 5,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임차인 이병도의 보증금·대항력 여부가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 동측 인근이며, 주변은 상업·업무빌딩과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시외버스터미널 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 본건은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 토지는 3필 일단의 평지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 8차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 지하5층/지상20층 건물이며 승강기·화재탐지·경보·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설(사무소)이라는 이용 특성과 함께 비교 실거래 가격이 확인되지 않아, 가격 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 기준일 확인. 이병도의 전입신고일이 2026.02.04 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 낙찰가 대비 미배당 가능액과 매수인 승계 위험을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 행사 가능성과 실제 배당 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 근거 없이 감정가 523,000,000원 또는 유찰가를 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 주거용 아파트로 전제한 수익·환금성 판단을 피해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인은 아직 열려 있다”
이 사건은 말소기준권리가 5,000,000원 근저당권 하나이고 기존 주요 담보권들이 이미 말소돼, 등기부만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 현재 회차 523,000,000원뿐 아니라 418,400,000원·334,720,000원 시나리오에서도 신청채권 자체의 미배당액은 0원입니다.
하지만 점유자 이병도의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 대항력은 ‘있음’도 ‘없음’도 아니라 가능·미상이고, 그에 따라 실질취득비용과 인수액도 아직 미확정입니다. 실거래 시세 근거도 없어 현재 최저가가 싸다는 평가 역시 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만 임차인 확인 전에는 입찰가격을 확정하기 어려운 C등급 보수 검토형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
