대전지방법원 2026타경10311. 천안시 서북구 불당동 아르떼보엠 1층 114호입니다. 등기부상 집합건물이고, 일반건축물대장상 주용도는 소매점이며 현장조사일 현재 공실 상태입니다. 소유자는 이정희이고, 2016.12.13. 천안배원예농업협동조합이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 남아 있는 가압류·압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 매각가를 최저가와 같은 603,000,000원으로 가정한 배당표에서는 채권자 전체 청구액 696,595,228원 중 594,570,000원이 배당되고 102,025,228원이 미배당됩니다. 하지만 이 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10311 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 일반건축물대장상 소매점 · 현장 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제114호 |
| 소유자 | 이정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 603,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안배원예농업협동조합 / 551,414,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차·점유 | 확인된 임차인 없음 · 현장 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.13. 천안배원예농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤 최소영 가압류 250,000,000원, 롯데카드주식회사 가압류 15,277,403원, 주식회사 국민은행 가압류 11,317,825원, 천안시 압류, 국 압류 및 2026.02.24. 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 검증 — 신건 603,000,000원의 적정가는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 603,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 603,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “유찰되면 바로 메리트가 생긴다”는 결론을 붙이면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 603,000,000원 | 594,570,000원 | 102,025,228원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 221,419,228원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 316,878,108원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가 자체는 482,400,000원, 385,920,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 채권자 미배당액은 각각 221,419,228원, 316,878,108원으로 커집니다. 그러나 어느 회차든 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려간다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개의 문제이므로, 응찰 전 실제 매매·임대 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,430,000원 |
| 1. 근저당 · 천안배원예농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최소영 | 250,000,000원 | 174,570,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 15,277,403원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,317,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 696,595,228원 중 594,570,000원이 배당되고 102,025,228원이 미배당되는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 불당동 소재 갤러리아백화점 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·백화점·대형할인마트·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장·간선도로·천안아산역 등이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 주용도는 소매점이며 현장조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제114호이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 주차장 및 상업용 건부지로 이용 중이며 서측·북측 중로, 남측 대로에 접합니다. 토지면적은 3,442.1㎡, 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 대로3류·중로1류, 주차장 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 신건 최저가 603,000,000원의 가격 적정성을 판단할 실거래 비교가 필요합니다. 매매가와 함께 소매점 임대료·공실 수준도 확인하세요.
- 점유 재확인. 현장조사상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 후순위 권리. 최소영·롯데카드주식회사·주식회사 국민은행의 가압류, 천안시·국의 압류가 말소기준 이후인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 세금·배당. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 배당액 자체와 매수인 인수 여부를 구분해 보세요.
- 과거 경매등기. 2018년 강제경매, 2019년 임의경매, 2024년 임의경매의 개시등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재는 2026.02.24. 임의경매개시결정이 진행 중입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 전 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.13. 천안배원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 남은 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 현장 공실인 소매점이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 신건 603,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 실제 매매·임대 시장에서 603,000,000원을 정당화할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
