청주지방법원 2026타경30024. 충주시 연수동 충주연수엘팰리스주상복합 202동 19층 1903호로, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 등을 갖춘 아파트입니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2021.02.25. 서울보증보험주식회사의 가압류 80,000,000원입니다. 이후 김선교 근저당권, 충주시·국 압류, 임차권등기와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 소멸 여부만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인 정다희는 2019.05.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.03.21.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다. 현재 최저가에서는 예상배당상 보증금 전액이 먼저 배당되므로 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 697-7 충주연수엘팰리스주상복합 202동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6501㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 이상호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정다희 / 130,661,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2021.02.25. 서울보증보험주식회사 가압류 80,000,000원입니다. 현재 남아 있는 김선교 근저당권 55,000,000원과 충주시·국 압류, 정다희 임차권등기 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 접수일 자체가 2025.04.02.이라고 해서 임차인의 대항력이 그때 생긴 것은 아닙니다. 정다희의 전입·점유일은 2019.05.08.로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다희 | 건물의 전부 | 2019.05.08 | 2019.03.21 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 시 인수 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
동일 면적 실거래 전체 평균은 235,083,333원으로 최저가보다 낮지만, 이 수치에는 2021년·2022년 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 258,333,333원, 최신 거래 255,000,000원, 최근 구간 추세 +13.6%를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 그 기준에서 현재 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.95㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.09 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 84.95㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 84.79㎡ | 20 | 228,000,000원 |
| 2021.08 | 84.95㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 84.95㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 84.95㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 258,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 정다희 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 김선교 | 55,000,000원 | 22,882,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 정다희 | 130,661,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 정다희의 보증금 130,000,000원이 전액 우선배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인까지의 누적 배당액은 134,118,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 162,779,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 209,516,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 246,905,160원 | 0원 |
제시된 1회·2회 유찰 시나리오까지는 임차보증금이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 대항력 자체가 사라지는 것은 아니므로, 실제 낙찰가와 확정 배당표에서 임차보증금이 전액 충족되는지를 마지막까지 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시청 동측 직선거리 약 450m 지점의 연수동 주상복합아파트로, 주변에 두진3차아파트·충주센트럴푸르지오 등 아파트단지와 주상복합부동산, 상가·관공서·금융기관이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.08.01. 사용승인된 주상복합아파트로 철근콘크리트구조 20층 건물 내 19층입니다. 개별가스보일러 난방, 승강기·화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 549,600원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 연수L팰리스2차는 51세대이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 최근 평균은 258,333,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 전액 여부. 현재 예상배당에서는 130,000,000원 전액 배당이지만, 실제 배당표에서 미배당이 생기면 매수인 승계가 문제됩니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 임차권자와 이번 강제경매 채권자가 모두 정다희로 기재돼 있습니다. 임대차계약과 경매신청채권의 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 235,083,333원보다 최근 12개월 평균 258,333,333원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해서 보세요. 최근 추세는 +13.6%입니다.
- 현재 실질취득. 최저가 237,000,000원과 현재 실질취득 237,000,000원이 같습니다. 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 보증금 130,000,000원을 중복 가산하면 안 됩니다.
- 명도. 임차권등기가 존재하는 주거용 아파트이므로 실제 점유상태와 인도 시점을 현황조사·현장확인으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 ‘배당 확인형’
이 물건은 신건 최저가 237,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 258,333,333원의 91.7%이고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮아 최근 시세 기준 가격 경쟁력이 있습니다. 최근 거래군이 과거보다 13.6% 높은 흐름이라는 점도 전체 평균만 보는 것보다 최근 데이터를 우선해야 하는 이유입니다.
반면 권리구조는 완전한 무임차 안전형이 아닙니다. 정다희는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 다행히 현재 237,000,000원 배당가정과 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 결론은 “최근 시세 대비 가격은 긍정적, 권리는 임차보증금 전액배당을 확인하고 들어가는 유형”입니다. 특히 임차인과 경매신청채권자가 동일한 이름으로 나타나는 관계는 입찰 전 원본 확인이 필수입니다.
