청주지방법원 2026타경30028. 충주시 금가면 도촌리 154-2, 도로명 금가북길 25의 다세대 물건입니다. 감정평가상 1·2층을 건물 내부 복도로 연결해 일단의 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박대융으로, 2020.09.03 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 남부신용협동조합이 채권최고액 48,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2026.01.21 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.03.19 남부신용협동조합의 35,883,299원 가압류가 이어졌습니다. 둘 다 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금가면 도촌리 154-2 2호 · 금가북길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 1·2층을 건물 내부 복도로 통하여 일단으로 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 박대융 (2020.09.03 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 13,054,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.03 남부신용협동조합 근저당권입니다. 2026.01.21 현대카드의 강제경매개시결정과 2026.03.19 남부신용협동조합 가압류는 모두 그 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영환 | 주민등록등본상 전입자 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 오영환의 전입일은 2020.09.14로 말소기준일 2020.09.03보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 전입 사실만으로 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당 여부와 실제 점유관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 90,000,000원과 최저매각가 90,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 확인할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 2020년 소유권 취득가 60,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 남부신용협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 현대카드 주식회사 | 13,054,643원 | 13,054,643원 |
| 3. 가압류 · 남부신용협동조합 | 35,883,299원 | 26,925,357원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 96,937,942원 중 87,980,000원이 배당되고 8,957,942원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금가초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·소규모 공장이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 일반국도와 지방도가 경유합니다.
- 건물. 치장벽돌조 판넬지붕 2층 건으로, 현재 아스팔트슁글 지붕이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 1·2층을 건물 내부 복도로 연결해 일단으로 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 370.0㎡, 대체로 사다리형의 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 서측 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역과 충주비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공시지가. 119,200원/㎡입니다.
- 규모. 확인된 단지 세대수는 2세대이며 준공일은 2002.02.20입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 점유 확인. 오영환은 대항력은 없지만 주민등록상 전입자로 확인됩니다. 실제 점유 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 인수 여부와 별개로 배당관계와 점유 협의를 위해 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 90,000,000원을 시세와 비교한 별도 조사가 필요합니다.
- 건물 이용 형태. 1·2층을 내부 복도로 연결해 일단으로 이용 중인 상태를 현장에서 확인하고, 실제 사용 편의와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 환경·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제6구역 해당 여부가 이용 및 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.03 남부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매와 가압류는 소멸합니다. 전입자 오영환도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 평가할 때 권리 안전성과 가격 매력을 섞어서는 안 됩니다. 직접 비교할 실거래가 없고 2세대 규모의 소규모 다세대이며, 감정평가상 1·2층을 내부 복도로 연결해 사용 중입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 90,000,000원의 적정 가격 여부는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
