청주지방법원 2026타경30047. 충주시 봉방동 215-6 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 186.2㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역에 속합니다. 소유자는 박영숙이며 2014년 9월 29일 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 263,926,820원입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 계산된 말소기준은 2025년 4월 8일 충북신용보증재단 가압류 35,000,000원이고, 이후의 남석환 강제경매개시결정과 김관회·김충원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실물 쪽은 다릅니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있고, 목록 2에는 위반건축물이 소재하여 철거의무 및 이행강제금 발생 가능성이 있다고 명시돼 있습니다. 또 공부와 실제 이용형태가 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “등기상 인수가 있느냐”보다 현황·건축법상 리스크를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 215-6 · 충청북도 충주시 봉방5길 34 |
| 용도 / 현황 | 다세대 + 토지 · 1층 음식점 등 · 2층 단독주택 · 별도 건물은 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 186.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 박영숙 (2014.09.29. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,926,820원 / 263,926,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석환 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.04.08. 갑구 8번 충북신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤 2026.01.22. 남석환의 강제경매개시결정, 2026.03.26. 김관회 13,500,000원 가압류와 김충원 11,300,000원 가압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 자체의 핵심 — 위반건축물·현황용도 차이
목록 2는 공부상 1층 다세대주택 및 점포, 2층 다세대주택이나 실제 현황은 1층 음식점, 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 감정평가의 이용상태 역시 1층 음식점, 2층 단독주택으로 조사됐고 별도 건물은 창고 등으로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,926,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,494,975원 |
| 1. 가압류 · 충북신용보증재단 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 남석환 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김관회 | 13,500,000원 | 13,500,000원 |
| 4. 가압류 · 김충원 | 11,300,000원 | 11,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,631,845원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 69,800,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 189,631,845원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,926,820원 | 0원 | 189,631,845원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,141,456원 | 0원 | 137,585,476원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,913,164원 | 0원 | 95,948,380원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 211,141,456원 또는 168,913,164원으로 내려가더라도 제시된 배당 시나리오상 채권 69,800,000원은 모두 충족되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려가며 새로 발생하는 등기상 인수 부담은 계산되지 않습니다. 다만 이 점이 위반건축물·현황용도·점유관계 리스크까지 없앤다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 봉방동 행정복지센터 북측 인근으로, 주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 186.2㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 399,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 범위 확인. 철거 대상이 어느 부분인지, 이행강제금 부과 여부와 규모, 시정명령 진행 상태를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 공부상 1층 다세대주택 및 점포·2층 다세대주택과 실제 1층 음식점·2층 단독주택의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 위반건축물 관련성을 함께 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·사업자등록, 보증금과 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 경계가 다소 불분명하다고 평가된 만큼 필요하면 측량을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 물건 리스크 0”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 단순하지 않습니다. 위반건축물 철거의무 및 이행강제금 가능성, 공부와 실제 이용형태의 차이, 제시외 건물, 임대관계 미상, 토지 경계 확인 필요가 한꺼번에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 현황 확인이 까다로운” 유형입니다. 신건 최저가 263,926,820원에서 판단할 때도 권리 인수액보다 위반건축물의 실제 부담과 점유·용도 상태를 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 별도. 이 구분이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
