청주지방법원 2026타경30051. 음성읍 한성진주아파트 103동 5층 501호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 변금자는 2021.12.01. 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 강남대부캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 90,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 2022.07.13. 국민건강보험공단 압류와 2026.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 108,000,000원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 이 문구까지 감안하면 현장 점유관계와 임대차 여부는 입찰 전에 직접 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·발코니·현관 · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 변금자 (2021.12.01. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남대부캐피탈주식회사 / 78,808,657원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.01. 근저당권 · 강남대부캐피탈주식회사 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.01. 강남대부캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 이후 설정된 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 1.08억은 최근 시세 이상
한성진주아파트 동일 면적 84.95㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 98,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.95㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 84.95㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2024.08 | 84.95㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 84.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 84.95㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 84.95㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.03 | 84.95㎡ | 8 | 94,000,000원 |
| 2021.12 | 84.95㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 84.95㎡ | 15 | 92,000,000원 |
| 2021.07 | 84.95㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.06 | 84.95㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
| 전체 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 98,333,333원 |
현재 실질취득액 108,000,000원은 최근 12개월 평균 97,500,000원의 110.8%입니다. 최신 거래도 85,000,000원이므로, 현 회차 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 시세 이상에서 시작하는 신건으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 강남대부캐피탈주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,688,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 90,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여 15,688,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 최근 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 108,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 5,555,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 22,524,160원 | 0원 |
현재 108,000,000원은 최근 12개월 평균 97,500,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가는 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 내려갑니다. 임차인 인수액이 붙는 구조가 아니므로 각 회차에서 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성체육관 남측도로 월편에 위치하며, 주위는 음성체육관·종합운동장 등 공공시설, 연립주택, 숙박시설, 농경지 및 나지 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 단지 북측은 왕복4차선, 남서측은 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 1994.11. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 501호입니다. 개별가스 보일러 난방, 위생·승강기·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·환금성. 한성진주아파트는 795세대이며 사용승인일은 1994.11.19.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.3회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 경쟁력 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 싸다고 보지 말 것. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 97,500,000원의 110.8%입니다. 최신 실거래 85,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -1.0% 방향이므로 전체 과거 평균이나 140,000,000원 고가 거래를 근거로 현재 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자, 전입·확정일자 등 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 과거 가등기 이력 확인. 과거 가등기와 관련 권리이전, 본등기·말소 이력이 있으므로 현재 등기부 원본에서 연결관계를 재확인하세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 86,400,000원, 2회 유찰 69,120,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 비싸면 기다려야 한다”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2021.12.01. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실질취득 108,000,000원은 최근 12개월 평균 97,500,000원의 110.8%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -1.0%로 하락 방향이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 권리 구조는 단순하지만, 신건 가격에는 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.
