청주지방법원 2026타경30059. 충주시 연수동 연수주공(4)단지아파트 410동 7층 703호입니다. 현재 등기상 소유자는 배금란이며, 2021.03.30. 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 80,850,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 디지비캐피탈 근저당권, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 명단이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 권리상 큰 부담보다 더 분명한 쟁점은 가격입니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 121,958,333원보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30059 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 686 연수주공(4)단지아파트 410동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 예성로 401 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 위치 | 15층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 배금란 · 2021.03.30. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 72,257,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.03.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 80,850,000원입니다. 이후 2022.06.13. 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 48,000,000원, 2025.04.25. 주식회사 케이비국민카드 가압류 9,834,910원, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 위
연수주공4차·5차 동일 평형 59.71㎡의 최근 거래 12건은 98,000,000원~150,000,000원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 121,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.71㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 9 | 139,500,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.71㎡ | 12건 | 121,958,333원 |
현재 최저매각가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.7%입니다. 최신 거래 134,000,000원보다도 높고, 최근 거래 최고가 150,000,000원에 가까운 구간입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 80,850,000원 | 80,850,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,834,910원 | 9,834,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,471,090원 |
매각가 146,000,000원 가정 시 채권자 배당액 합계는 138,684,910원, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 4,471,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 금릉동 소재 충주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 건물. 피씨조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 703호이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측·남측 약 10미터, 동측 약 20미터, 북측 약 30미터 내외 도로가 각각 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 544,800원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 단지·거래. 연수주공4차·5차는 1,410세대, 1997.10.31. 준공이며 동일 평형 최근 거래는 98,000,000원부터 150,000,000원까지 분포합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.7%이므로 단순히 경매라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 최근 거래와 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·현장 점유를 원본으로 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.03.30. 국민은행 근저당권과 이후 권리의 순서를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세·임차인 최우선변제 등 배당계산에 반영되지 않은 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있는지 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 명확히 다릅니다. 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 121,958,333원의 119.7%이고, 최신 거래 134,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.7회인 점과 1회 유찰 116,800,000원·2회 유찰 93,440,000원 시나리오를 함께 보면, 현재 회차의 승부처는 권리보다는 가격입니다.
