청주지방법원 2026타경30076. 충북혁신도시센트레빌 511동 20층 2002호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 260,000,000원이고 매각기일은 2026.09.07입니다. 등기부에는 과거 우리은행 근저당 82,500,000원이 있었으나 2015.03.02 이미 말소됐고, 신정호 명의 전세권 200,000,000원 역시 2024.01.31 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 그 뒤인 2025.05.16 케이뱅크 가압류 34,446,645원입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 홍승우의 전입일은 2024.01.31로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2026.03.16 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 대항력과 우선변제 범위, 배당 후 남을 보증금, 매수인이 최종적으로 떠안을 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 246 충북혁신도시센트레빌 제511동 제20층 제2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 · 24층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 유봉기 (단독소유) |
| 사용승인 | 2014.05.15 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 23,085,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 유효한 선순위 담보권은 없습니다. 2014년 우리은행 근저당은 2015.03.02 말소됐고, 신정호의 200,000,000원 전세권도 2024.01.31 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 처음 등장한 유효한 집행권리가 2025.05.16 케이뱅크 가압류이므로 이를 말소기준으로 봅니다. 이후 에스비아이저축은행 가압류, 강제경매개시결정, 케이뱅크 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 목적물 전부 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2026.03.16 접수 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 임차보증금 확인
신건 감정가와 최저매각가는 260,000,000원으로 같습니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 자료만으로 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 단지 규모는 1,074세대, 사용승인일은 2014.05.15입니다.
이 사건에서는 가격 비교보다 권리확인이 더 앞섭니다. 홍승우의 보증금이 확인되고, 실제 배당 후 남는 금액까지 계산돼야 낙찰가 + 승계액 기준의 실질취득액을 확정할 수 있습니다. 보증금이 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 승계액이 증가해 실질취득액이 생각보다 내려가지 않을 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 34,446,645원 | 34,446,645원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,041,737원 | 21,041,737원 |
| 갑구 5번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 11,734,426원 | 11,734,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,337,192원 |
위 계산상 채권총액 67,222,808원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 임차인 홍승우의 보증금과 확정일자가 미상이라 임차인 배당·승계액은 이 계산에 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정 라인의 채권액도 미상으로 0원 계산돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 67,222,808원 | 0원 | 188,337,192원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 67,222,808원 | 0원 | 137,065,192원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 67,222,808원 | 0원 | 96,047,592원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시의 맹동면 동성리, 동성초등학교 서측 인근입니다. 주위는 센트레빌·엘에이치(LH)쌍용예가 등 아파트단지와 상가지대로 형성돼 있으며 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 시내버스 정류장이 인근에 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2014.05.15 사용승인된 철근콘크리트조 24층 건물의 20층 2002호입니다. 개별보일러 난방, 위생설비, 승강기, 화재경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 광로, 남동측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있으며 인접도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하고 교육환경 보호구역이 함께 확인됩니다. 토지 공시지가는 383,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 센트레빌은 1,074세대로 확인됩니다. 다만 최근 실거래 비교금액이 없어 현재 자료만으로 환금성의 가격 수준을 수치 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍승우 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 알아야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 원본 확인. 2024.01.31 전입이 말소기준보다 앞서므로 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 有로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 홍승우는 2026.03.16 배당요구를 접수했습니다. 보증금과 우선변제 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 신청채권은 23,085,841원이지만 현재 예상배당표의 강제경매개시결정 라인은 채권액 미상으로 0원 계산돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득액 기준. 낙찰가만 보지 말고 확인된 임차보증금 중 승계될 금액을 더한 총 취득원가로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 확인 가능한 동일 평형 실거래 비교금액이 없으므로 주변 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차인이 아직 닫히지 않았다
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 이미 말소된 우리은행 근저당과 신정호 전세권을 제외하면 2025.05.16 케이뱅크 가압류가 말소기준이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 홍승우의 2024.01.31 전입이 말소기준보다 앞선다는 사실 하나가 결론을 바꿉니다.
홍승우의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 배당 후 얼마가 남는지, 그 잔액을 매수인이 승계하는지, 결국 260,000,000원 낙찰이 실제로 얼마짜리 취득이 되는지 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸형”과 “임차인 인수 미확정”을 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 보증금 확인 전 입찰가격 판단은 보류가 맞습니다.
