청주지방법원 2026타경30098. 충주시 호암동 ‘세영더-조은아파트’ 103동 403호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 진영란이고, 2022.02.11 증여로 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2012.03.06 설정된 주식회사국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2026.02.13 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았고, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 350,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 7건 평균은 337,285,714원으로, 최저가는 그 평균의 103.8%입니다. 전체 12건 평균 325,750,000원과 비교해도 최저가가 높고, 가장 최신인 2026.07 거래금액은 310,000,000원입니다. 최근 거래군과 비교해 신건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 호암동 906 세영더-조은아파트 103동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 10층 아파트 중 4층 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 131.2013㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 진영란 (2022.02.11 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 118,940,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2012년 국민은행 근저당
등기상 현재 핵심 권리는 2012.03.06 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당과 남광주농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 같은 날 설정됐던 세영개발 근저당도 2014.03.06 말소됐습니다. 2018.10.24 기계설비건설공제조합의 299,963,274원 가압류 역시 2022.02.23 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리보다 앞서 남아 매수인이 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건이 높다
세영더-조은은 437세대, 사용승인일은 2007.12.14입니다. 비교면적 131.2㎡의 실거래 12건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 337,285,714원, 최신 거래는 2026.07의 310,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 평균 비교 추세는 +8.9%지만, 현재 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균보다 여전히 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 131.2㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 131.2㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 131.2㎡ | 4 | 368,000,000원 |
| 2025.12 | 131.2㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 131.2㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 131.2㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2025.09 | 131.2㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 131.2㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 2024.11 | 131.2㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 131.2㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 131.2㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 131.2㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.2㎡ | 7건 | 337,285,714원 |
| 전체 평균 | 131.2㎡ | 12건 | 325,750,000원 |
전체 12건 거래범위는 270,000,000원~368,000,000원이고 전체 평균은 325,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 350,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 특히 최신 2026.07 거래는 310,000,000원이므로 현재 가격에 명확한 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 164,300,000원 |
350,000,000원 매각 가정에서 집행비용 5,700,000원, 국민은행 근저당 180,000,000원이 반영되고 소유자 잔여는 164,300,000원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 350,000,000원 | 180,000,000원 | 164,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 280,000,000원 | 180,000,000원 | 95,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 224,000,000원 | 180,000,000원 | 40,064,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중학교 남동측 인근의 세영더-조은아파트 단지 내에 있으며, 주변은 아파트·단독·근린생활시설·나지 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 아파트이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 충주중학교 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 457,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 아파트로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 325,750,000원보다 최근 12개월 평균 337,285,714원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%이므로 ‘감정가보다 싸다’는 경매 일반론을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 국민은행 근저당과 한국주택금융공사의 경매개시 관계, 배당요구 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2012.03.06 국민은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 반면 신건 350,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 337,285,714원의 103.8%이며, 최신 2026.07 거래 310,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.9% 높은 흐름이라는 점을 감안하더라도 현재 가격을 ‘싸다’고 부르기는 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다.
