청주지방법원 2026타경30109. 음성군 대소면 태생리 ‘대소웰메이드타운’ 108동 17층 1701호 아파트입니다. 소유자 홍수정은 2019년 10월 30일 매매로 217,500,000원에 취득했고, 2019년 11월 1일 소유권이전등기와 함께 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당권 채권최고액 98,890,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2023년 우리금융캐피탈 가압류, 2024년 허성회 임차권등기, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있더라도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30109 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 108동 17층1701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.855㎡ · 지하1층 지상20층 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 홍수정 · 2019.10.30 매매 · 거래가액 217,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,063,475원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2019.11.01 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈 가압류와 허성회 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허성회 | 주거용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.10.04 / 2022.10.04 배당요구 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
허성회의 전입신고일은 2022.10.04로 말소기준권리인 수협은행 근저당권 2019.11.01보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 2024.11.22 등기된 주택임차권도 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 보증금 규모가 크더라도 이 사건에서는 낙찰가에 더해 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 사실상 같은 신건 가격
대소웰메이드타운은 409세대, 2018.04.16 준공 단지입니다. 비교 면적은 74.855㎡이며, 최근 거래 자료의 전용면적은 74.86㎡로 일치 판정돼 있습니다. 최근 거래가격은 160,000,000원~173,000,000원 범위입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.86㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 74.86㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 74.86㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 74.86㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 74.86㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 74.86㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 74.86㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2025.09 | 74.86㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 74.86㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 74.86㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 74.86㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.05 | 74.86㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.855㎡ | 11건 | 167,181,818원 |
가격 판단에서 중요한 최근 12개월 평균은 167,181,818원입니다. 현재 최저가 167,000,000원은 이 평균의 99.9%로 거의 동일합니다. 최신 거래는 2026.05의 173,000,000원이지만, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -3.4%입니다. 따라서 전체 평균이나 최신 한 건만 보고 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기보다, 최근 평균 수준에서 시작하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 98,890,000원 | 98,890,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 38,792,042원 | 38,792,042원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,063,475원 | 26,179,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 244,745,517원 중 163,862,000원이 배당되고 미배당액은 80,883,517원입니다. 주택도시보증공사 청구액 107,063,475원 중 예상배당은 26,179,958원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 대소중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하1층 지상20층 건물의 17층 1701호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 북측과 서측으로 각각 소로와 접합니다. 토지 공시지가는 394,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·하수처리구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 위반건축물은 없습니다.
- 환금성 참고. 409세대 단지이며 최근 비교 거래는 160,000,000원부터 173,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 오해 금지. 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 167,181,818원의 99.9%입니다. 현재 가격만으로 뚜렷한 시세 할인이라고 보기는 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.4%이므로 최신 거래 173,000,000원 한 건만 기준으로 가격을 높여 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오 분리. 제공된 시나리오상 1회 유찰 133,600,000원, 2회 유찰 106,880,000원이지만 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 유찰을 전제로 한 입찰계획과 현재 신건 판단을 구분해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 주택도시보증공사에 26,179,958원이 배당되고 전체 채권 미배당액은 80,883,517원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항과 매각 관련 서류, 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해 권리와 가격을 최종 점검하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.11.01 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 허성회 임차인의 보증금은 100,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 167,181,818원의 99.9%라 거의 시세 그대로이고, 거래 추세는 -3.4%입니다. 최신 거래 173,000,000원보다 낮다는 이유만으로 신건을 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 권리 위험은 낮지만 가격 할인도 크지 않은 물건으로, 응찰가 결정에서 최근 평균과 하락 추세를 함께 보는 접근이 적절합니다.
