청주지방법원 2026타경30113. 충북 음성군 맹동면 두성리 1202의 토지와 지상 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물까지 일괄매각합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,284,549,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 현재 소유자는 김정아이며, 경매의 말소기준은 2025.08.18 성기표의 가압류 100,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전입이 4건인데 보증금이 확인되지 않아, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’과 실제 인수 가능성을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30113 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1202 · 충청북도 음성군 맹동면 용두1안길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지상 2층 |
| 토지 | 대 · 375.7㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김정아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,284,549,200원 / 1,284,549,200원 (신건) |
| 청구금액 | 111,501,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.08.18 가압류
현재 권리분석의 기준점은 갑구 3번 성기표 가압류 100,000,000원입니다. 2026.02.26 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 것이고, 2026.06.16 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 청주남부신용협동조합 근저당 382,200,000원과 대동새마을금고 근저당 637,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상 4명이 핵심
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성기표 | 주민등록등본상 전입자 · 미상 | 2022.08.01 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이재우 | 주민등록등본상 전입자 · 미상 | 2024.09.23 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 송중근 | 주민등록등본상 전입자 · 미상 | 2025.02.27 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박도원 | 목적물 1번 1층 전부 | 2025.07.14 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 권보민 | 주민등록등본상 전입자 · 미상 | 2025.10.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
성기표·이재우·송중근·박도원은 모두 말소기준일 2025.08.18보다 먼저 전입했습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 동시에 인수 위험이 없다고도 단정할 수 없습니다. 특히 송중근은 2026.03.23, 이재우는 2026.04.09 배당요구를 했지만 보증금 자체가 미상이라 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,284,549,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,245,492원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 성기표 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 성기표 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,169,303,708원 |
이 배당 계산에서는 채권자 총 청구 100,000,000원이 전액 배당되고, 미배당은 0원, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금 미상 전입자들의 실제 임대차보증금도 계산에 포함되어 있지 않아 최종 인수액과 동일시하면 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 임차위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,284,549,200원 | 0원 | 1,169,303,708원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,027,639,360원 | 0원 | 914,962,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 822,111,488원 | 0원 | 711,490,373원 | 0원 |
현재 계산에서는 2회 유찰까지도 가압류 청구 100,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 것만으로 임차 리스크가 정리되는 구조라고 볼 수 없습니다. 말소기준 전 전입자들의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제로 대항력이 성립하는 임대차가 있다면 낙찰가와 별개로 미배당 보증금 승계가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 지상 2층 철근콘크리트구조 건물로 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 가스안전공사 북측 인근으로, 근린생활시설·주택·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 토지. 면적 375.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 649,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 성기표·이재우·송중근·박도원의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 원문서로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 4명의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 후 잔액을 계산할 수 없습니다.
- 성기표 관계 확인. 가압류 채권자이면서 전입자로 나타나는 사유와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 점유 확인. 박도원은 목적물 1번 1층 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 근린생활시설의 실제 사용·임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송중근은 2026.03.23, 이재우는 2026.04.09 배당요구를 했습니다. 실제 배당요구 내용과 채권액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,284,549,200원이 시장가 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “0원 산정”과 “0원 인수 확정”은 다르다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 현재 배당 계산에서도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 하지만 결론을 그 숫자 하나로 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 전입한 관계인이 4명이고, 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “등기상 산정 인수 0원, 임차보증금 승계액은 미상”입니다.
또한 이 물건은 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택이 결합된 기타+토지 물건으로, 아파트처럼 단순한 환금성과 점유구조를 전제할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,284,549,200원의 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 입찰 전 우선순위는 가격보다 임대차 원문 확인입니다.
