대전지방법원 2025타경668. 당진시 원당동 원당마을 114동 805호 아파트입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,000,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건이지만, 권리구조의 핵심은 가격표가 아니라 김창수의 선순위 임차보증금 170,000,000원입니다.
김창수는 2022.02.28. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.31. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.10.04. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 김창수는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 2024.04.29. 설정된 주택임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 114동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제8층 제805호 · 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지1층/지상13층 · 사용승인일 2003.12.02. |
| 현재 소유자 | 윤태호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 20,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김창수 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 소유자는 2021.02.19. 윤성호 명의로 150,000,000원에 취득한 뒤 2021.09.09. 개명했고, 2022.03.04. 등기에 윤태호로 명의인 표시가 변경됐습니다. 임차인 김창수의 전입·점유일인 2022.03.31.은 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2023.10.04.보다 빠릅니다. 이후 근로복지공단 가압류, 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 김창수의 임차권은 보증금 미배당 잔액이 있으면 매수인에게 이어지는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창수 | 전유부분 전부 | 2022.03.31. / 2022.02.28. | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 20,000,000원이 아니라 170,000,000원 수준을 본다
현재 최저매각가는 20,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 154,666,666원입니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율은 12.9%지만, 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 권리구조를 놓치게 됩니다.
현재 회차에서는 집행비용 760,000원을 제외한 19,240,000원이 임차인 김창수에게 배당되고, 남는 보증금 150,760,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 커져, 매수인의 실질취득비용은 임차보증금 170,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,000,000원 | 19,240,000원 | 150,760,000원 |
| 7회 유찰 시 | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 156,652,000원 |
| 8회 유찰 시 | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 160,776,400원 |
낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득비용을 동일한 폭으로 낮춰주는 구조가 아닙니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준은 최근 시세보다 높다
원당마을주공1단지 동일 면적 59.1㎡의 최근 거래 12건은 135,000,000원부터 169,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 154,666,666원입니다. 데이터 기준 최신 거래는 2026.07. 1층 149,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.1㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2026.07 | 59.1㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 59.1㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.1㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.1㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.1㎡ | 12건 | 154,666,666원 |
실질취득 판단 기준인 임차보증금 170,000,000원 수준은 최근 12개월 평균 154,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 모두 웃돕니다. 제공된 최근 거래의 최고가도 169,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 20,000,000원이라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 1. 임차인 김창수 보증금 | 170,000,000원 | 19,240,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 1,603,220원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 137,793,732원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김창수 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분 150,760,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 수청동 소재 당진버스터미널 서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지·건물. 원당마을주공1단지는 1,050세대이고, 건물은 철근콘크리트벽식구조 지1층/지상13층이며 해당 호는 8층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 개별난방시설, E/V설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,311,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자원가로 보지 말 것. 현재 20,000,000원 최저가와 별도로 임차보증금 미배당액 150,760,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 추가 유찰도 같은 원리. 7회 유찰 시 인수액 156,652,000원, 8회 유찰 시 160,776,400원으로 증가하므로 낙찰가만 낮아진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.28., 전입·점유 2022.03.31., 확정일자 2022.02.28.과 보증금 170,000,000원을 등기부·현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 김창수 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자의 이름이 동일하므로 임대차 실체와 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 154,666,666원, 최신 거래 149,000,000원과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “20,000,000원 낙찰”이 “20,000,000원 취득”은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 유찰된 아파트입니다. 감정가 170,000,000원에서 현재 최저가가 20,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 김창수의 보증금도 정확히 170,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서 매수인이 인수할 잔액은 150,760,000원입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가의 12%에 살 수 있다”가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지고, 실질취득은 보증금 170,000,000원 수준에 묶인다는 것이 핵심입니다. 이 수준은 최근 12개월 실거래 평균 154,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 모두 웃돕니다. 6회 유찰이라는 외형적 할인에도 불구하고 권리 인수와 최근 시세를 함께 보면 가격 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
