대구지방법원 2023타경114987. 경상북도 영천시 고경면 차당리 207-5 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 362.0㎡의 ‘대’로 주상용이며, 감정 이용상태는 주택·일반음식점·화장실입니다. 현재 소유자는 김정인이고, 2013.09.09 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2015.09.03 영동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 39,000,000원입니다.
등기만 보면 이후 가압류 4건과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김화인의 주택부분 전입일이 근저당보다 앞서 있어 선순위 전입이라는 사실 자체는 분명하지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 정리되지만 임차보증금 인수 가능성은 미확정”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경114987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 차당리 207-5 · 경상북도 영천시 고경면 차당실로 273 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태: 주택·일반음식점·화장실 |
| 토지 | 362.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김정인 · 2013.09.09 매매로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 161,271,040원 / 112,890,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 20,082,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상형 판넬 구조물은 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2015.09.03 영동새마을금고 근저당권입니다. 이후 주식회사 대구은행 21,451,033원, 신용보증기금 19,000,000원, 대구신용보증재단 29,920,000원, 금호농업협동조합 18,820,963원의 가압류와 2023.08.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리는 정리가 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화인 | 주택부분 | 2015.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김화인은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 그러나 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 현재 단계에서 수치화할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 112,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,380,460원 |
| 1. 근저당 · 영동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 21,451,033원 | 21,451,033원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 29,920,000원 | 29,920,000원 |
| 5. 가압류 · 금호농업협동조합 | 18,820,963원 | 1,138,507원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 128,191,996원 중 110,509,540원이 배당되고 17,682,456원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김화인의 보증금·우선변제 여부는 확인되지 않아 임차보증금 배당은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,890,000원 | 110,509,540원 | 17,682,456원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 79,023,000원 | 77,200,586원 | 50,991,410원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,316,100원 | 53,920,410원 | 74,271,586원 |
유찰이 이어지면 매각가 자체는 112,890,000원에서 79,023,000원, 55,316,100원으로 낮아지지만, 등기 채권의 미배당액은 17,682,456원에서 50,991,410원, 74,271,586원으로 커집니다. 더 중요한 것은 김화인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 최저가 하락만으로 실질취득가가 싸졌다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 차당지 동측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 주택, 일반음식점, 화장실로 이용되고 있습니다. 주택은 목조 강판기와지붕 단층건으로 사용승인일자는 1959, 일반음식점은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로 사용승인일자는 2016.07.28입니다.
- 토지. 362.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 78,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 도로구역·농림지역·도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상에 판넬 설비가 있으나 이동이 용이한 구조물은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김화인 보증금 확인. 가장 우선입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부를 판단하기 위해 원본 명세서와 배당요구 기록을 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 주택부분의 실제 점유 여부와 점유 개시 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼용 용도 확인. 주택뿐 아니라 일반음식점과 화장실이 함께 있는 구조이므로 각 건물의 실제 사용상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·판넬 설비 확인. 일괄매각 포함 범위와 매각에서 제외되는 이동 가능한 구조물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2024.01.05 및 2025.08.24 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.08 매각기일의 실제 진행 여부를 최신 사건기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선행 전입이다
이 사건은 1회 유찰돼 최저매각가가 112,890,000원까지 내려왔고, 후순위 등기권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 표면만 보면 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 김화인의 2015.05.15 전입은 말소기준권리 2015.09.03보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 가격 검토보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 보증금과 배당관계가 확인돼 인수 위험이 해소된 뒤에야 112,890,000원이라는 현재 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 선행 전입자의 경제적 부담은 아직 미상. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
