대전지방법원 2025타경51124. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 103동 405호입니다. 감정가는 83,000,000원인데 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 40,670,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 가장 중요한 권리는 2024.02.15 등기된 허윤의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.01.21, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.11이고 보증금은 75,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.03.17보다 앞서므로 대항력을 갖춘 임차권입니다.
이 구조라면 원칙적으로 현재 최저가 40,670,000원에서 집행비용 1,132,060원을 제외한 39,537,940원이 임차보증금에 배당되고, 35,462,060원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어져 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 중요한 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(방2, 욕실, 거실, 현관, 주방 등) |
| 소유자 | 주식회사요요 (2021.11.23 매매, 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 우민늘사랑 · 926세대 · 사용승인 2007.12.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 실질 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 허윤 1명입니다. 보증금은 75,000,000원, 전입·점유·확정일자는 2022.02.11이며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서상 허윤의 주택임대차보증금반환채권을 양수하고 주택임차권을 승계한 주체입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허윤 | 75,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.02.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 인수 0원 |
배당계산 규칙만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 35,462,060원이지만, 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 4,067만원은 최근 거래 평균의 61.3%
우민늘사랑은 926세대, 사용승인일은 2007.12.13입니다. 대상 평형과 매칭된 전용면적은 59.94㎡이고, 최근 거래 12건의 평균은 66,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 70,000,000원, 최근 표본 최저는 57,000,000원, 최고는 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 18 | 68,500,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 66,333,333원 |
확약서를 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 40,670,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균 66,333,333원의 61.3%이고, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수가 그대로 남는 일반 대항력 임차 사례와 달리, 이 사건에서는 최저가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 허윤 보증금 | 75,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 35,462,060원입니다. 다만 확약서에 따라 해당 부족분에 대한 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진종합병원 서측 인근이며 주변은 전답 등의 임야와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로·대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 공동주택으로 사용승인일은 2007.12.13이며, 도시가스 난방·승강기·소화전 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류에 접합하고, 가축사육제한구역 일부 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지·거래. 우민늘사랑 926세대이며 최근 12건 평균 66,333,333원, 최신 거래는 2026.09 70,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류에 그대로 존재하는지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 권리의 적용 범위. 확약 효과는 허윤의 주택임차권과 그 승계인 주택도시보증공사의 권리에 관한 것입니다. 다른 권리나 별도 점유관계까지 자동으로 정리된다는 의미는 아닙니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 본건 10회 유찰은 단지 평균 5.4회를 크게 웃돕니다. 내부 상태, 점유, 명도, 수요·환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 66,333,333원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 표본 범위 57,000,000원~75,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 75,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 40,670,000원을 크게 웃돌아 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 35,462,060원이 부족합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득액은 40,670,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 66,333,333원의 61.3%입니다. 가격만 보면 충분히 낮아졌습니다. 다만 이미 10회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 5.4회라는 사실은 가볍지 않습니다. 권리는 확약서로 정리됐지만, 반복 유찰의 이유를 확인하지 않은 채 가격 할인만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 이 사건의 최종 판단 포인트는 확약서 원본 확인과 현장 환금성 점검입니다.
