대전지방법원 2025타경51124. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 103동 405호, 전용 59.94㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가 83,000,000원에서 현재 최저매각가는 58,100,000원으로 내려와 있고, 유찰 횟수는 9회입니다. 현재 소유자는 주식회사요요로, 2021.11.23 매매를 원인으로 2022.02.11 소유권이전등기를 마쳤으며 등기 거래가액은 73,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 허윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.21, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.11이고 보증금은 75,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.03.17보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 승계 위험을 제거하는 주택도시보증공사의 명시적 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 주거용 · 전용 59.94㎡ · 19층 공동주택 내 4층 |
| 이용상태 | 방2, 욕실, 거실, 현관, 주방 등 주거용 |
| 소유자 | 주식회사요요 · 2021.11.23 매매 · 2022.02.11 소유권이전등기 · 거래가액 73,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (9회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
과거 국민은행·우리은행·서울보증보험의 근저당권과 현대제철의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.02.15 접수된 허윤의 주택임차권 75,000,000원과 2025.03.17 강제경매개시결정입니다. 허윤은 2022.02.11 전입·점유·확정일자를 갖췄으므로 강제경매개시결정보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허윤 | 전유부분 전부 | 2022.02.11 | 2022.02.11 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 58,100,000원’으로 본다
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득액 = 58,100,000원입니다. 이를 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
우민늘사랑은 926세대, 사용승인일 2007.12.13인 단지입니다. 제공된 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 65,750,000원, 최신 거래는 2026.09의 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 88.4%로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 18 | 68,500,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 65,750,000원 |
대상과 같은 전용 59.94㎡의 거래도 60,000,000원부터 75,000,000원까지 확인됩니다. 따라서 실질취득 58,100,000원은 최근 12개월 평균 65,750,000원뿐 아니라 같은 전용면적 거래의 하단보다도 낮은 수준입니다. 다만 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.1회입니다. 단순히 평균 시세보다 낮다는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기보다는 실제 응찰수요와 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 허윤 임차보증금 반환채권 · HUG 승계 | 75,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 18,345,800원입니다. 통상 대항력 있는 임차권이라면 이 미배당액이 매수인 승계 대상이 될 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 허윤의 보증금 반환채권 승계인이므로 별도 보증금 75,000,000원을 한 번 더 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 70% | 58,100,000원 | 18,345,800원 | 0원 | 58,100,000원 |
| 10회 유찰 시 · 56% | 46,480,000원 | 29,756,640원 | 0원 | 46,480,000원 |
| 11회 유찰 시 · 44.8% | 37,184,000원 | 38,885,312원 | 0원 | 37,184,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진종합병원 서측 인근이며, 주변은 전답 등의 임야와 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로·대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 공동주택이며 사용승인일은 2007.12.13입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. 우민늘사랑은 926세대이며 대상 전용면적은 59.94㎡입니다. 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 이 사건 9회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.1회, 낙찰률 지표 4.76을 함께 보면 경매시장 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 허윤의 보증금 75,000,000원과 주택도시보증공사의 75,000,000원 청구를 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요. 주택도시보증공사는 허윤의 반환채권 양수인입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득 58,100,000원으로 최근12개월 평균 65,750,000원 및 최신 거래 75,000,000원과 비교해야 합니다.
- 9회 유찰 반영. 현재 유찰 횟수 9회는 단지 평균 5.1회보다 많습니다. 가격 할인과 별개로 경매시장 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 최종 권리변동 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.07.04 이후의 권리변동과 실제 매각조건을 입찰 전 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 핵심이다”
겉으로만 보면 보증금 75,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 거액을 추가로 떠안을 수 있는 물건입니다. 현재 매각가 58,100,000원 기준 배당 계산상 미배당액도 18,345,800원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 허윤의 보증금 반환채권을 승계한 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 58,100,000원, 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 65,750,000원의 88.4%라 평균 대비 낮은 편입니다. 다만 9회 유찰이라는 이력은 결코 가볍지 않습니다. 단지 평균 유찰도 5.1회이고 경매 낙찰률 지표는 4.76입니다. 결론적으로 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 시장성은 보수적으로 볼 물건입니다. 승부처는 ‘보증금이 얼마냐’가 아니라 확약서의 효력을 정확히 확인하고, 9회 유찰의 시장 신호를 가격에 얼마나 반영하느냐입니다.
